Цитата дня
«Даже я видел, что черная туча подошла к Москве. Но откройте окно, вы, чиновники Росгидромета, чего вы не предупредите, что через 20 минут начнется сильный ливень? Он начался! Разогнать Мосгидромет! Разогнать! Уволить!»

Председатель партии ЛДПР Владимир Жириновский после того, как попал под дождь и сильно промок.

«Титаник». Что стоит за рекордной цифрой построенного в Новосибирске жилья

Александр Моисеев, 29 декабря 2015
Бодрые рапорты властей об «историческом рекорде» строителей – в Новосибирске в 2015 году введено 1 миллион 570 тысяч квадратных метров жилья, - не имеют ничего общего с реальным положением дел в строительной отрасли.

Строительство – одна из ключевых отраслей для Новосибирска. В структуре валового регионального продукта его доля в последние годы стабильно составляла не менее 5%. Похвалиться успехами «флагмана», да еще и достигнутыми в год, когда мы раз за разом то достигали «дна кризиса», то нащупывали это самое дно, - для властей дело почти святое.

Региональный минстрой рапортует, что в Новосибирской области может быть введено рекордные 2,3 миллиона квадратных метров жилья. Кроме того, в 2015 году введены в эксплуатацию ряд крупных объектов промышленности строительных материалов: заводы крупнопанельного домостроения, завод сухих строительных смесей, линия по производству цементно-песчаных строительных смесей. Следом мэр Новосибирска Анатолий Локоть, подводя итоги года, докладывает о рекорде новосибирских строителей:

- Несмотря на кризис, мы впервые вышли на показатель, которого никогда не было в Новосибирске - 1 млн 570 кв. м жилья было сдано к 1 декабря. На каждого жителя пришлось более одного квадратного метра жилья, - не без гордости говорит мэр.

Правда, оговорился, что «к этому результату необходимо относиться осторожно, поскольку, учитывая экономическую ситуацию, в следующем году таких показателей можно не ждать». Новосибирска добавил, что город имеет хороший «строительный задел» - 4 миллиона (!) квадратных метров находится в различной степени готовности.

В чем мэр прав, так это в том, что объемы вводимого жилья в будущем году бесспорно будут падать. И в этом нет ничего плохого - рынок должен найти баланс спроса и предложения. Сейчас с предложением на рынке явный, по некоторым оценкам, почти двукратный излишек. Не удивительно, что в 2015 году спрос на новостройки в Новосибирске упал очень существенно. Данные здесь разнятся, но можно утверждать, что объем падения составляет 45- 50%. Объемы строительства к декабрю тоже упали почти на 50 %, то есть, строить жилье резко перестали.

В новосибирских полутора миллионах квадратных метров жилья, на самом деле, кроется не предмет гордости, а серьезная проблема. Потому что, когда мэр говорит, что «на каждого жителя пришлось более одного квадратного метра жилья», - это просто фигура речи, то самое «красное словцо». Ибо метры эти жителями не куплены, и неизвестно, когда будут куплены. А чтобы жилищное строительство оставалось драйвером, компаниям-застройщикам необходимо именно продать уже построенное жилье. Но в условиях рухнувшего платежеспособного спроса населения сделать это проблематично. Реальные доходы уже не просто снижаются, а входят в пике. Люди перешли на то, что экономисты называют «сберегательная модель поведения» - дорогостоящие затраты (покупка жилья, капитальный ремонт, автомобили) переведены в разряд отложенного спроса, до «лучших времен». По этой же причине исчезли и инвесторы, которые пытались сберечь деньги, вложив их в недвижимость. Остался только «пузырь», который подогревается и надувается ипотекой. Малейшее изменение правил – а в условиях кризиса это изменение может быть только односторонним, в сторону увеличения процентной ставки – мгновенно приведет к еще большему сокращению объема сделок.

Сегодня мы еще видим, что каждый застройщик пытается бороться за покупателя, предлагает скидки, проводит акции. Но подобные «ценовые манёвры» ограничены своими пределами и не могут продолжаться вечно. К тому же, сегодня фактически идет скрытое падение стоимости жилья: даже если цена стоит на месте, инфляцию никто не отменял – в реальном выражении она фактически падает. В определенной степени на застройщика также давит ситуация с курсом валют и сокращением возможности импорта. Ведь лифтовое оборудование, фасадные системы, сантехническое оборудование, инструменты – все это в большой степени связано с импортом, а вся строительная техника зависит от него полностью.

По прогнозу экспертов Высшей школы экономики (их аналитическое исследование ситуации в стройкомплексе опубликовано всероссийским отраслевым интернет-журналом «Строительство.ру»), проблемы, связанные со строительством, финансированием проектов и реализацией квартир в новостройках приведут к тому, что до трети строительных компаний в ближайшее время уйдет с рынка. Сама по себе такая естественная «санация» - даже и не плохо. Не секрет, что в «тучные годы» в ряды застройщиков пришло немало людей, мягко говоря, случайных. Тех, кто по образному выражению одного из строителей с солидным стажем, «вчера дынями торговал, а сегодня жилье взялся строить». Проблема в другом: хорошо, если они уйдут, доведя свои объекты и прекратив заниматься строительством, понимая, что рентабельности, на которую они рассчитывали, нет и не будет. Но такой «выход из игры» станет, увы исключением. А правилом станут ситуации, когда стройка сначала станет вялотекущей, а потом остановится вовсе. Самую большую опасность и тревогу вызывают стройки, у которых большие объемы заложены на стадии, близкой к нулевой. В 2016 году проблем у таких застройщиков будет больше: серьезного притока инвестиций, которого требуют эти большие объемы стройки, не будет.

К чему это приведет? Ответ очевиден: к появлению большого числа новых обманутых дольщиков. И в среде профессионалов - руководителей строительной отрасли - все это прекрасно понимают. Более того, в своем кругу называют два-три адреса, где это случится в первую очередь. Численность новой волны пострадавших дольщиков в Новосибирске уже в 2016 году может составить от двух, до двух с половиной тысяч человек. Это при том, что Новосибирская область уже сегодня является лидером в стране по числу обманутых дольщиков. Так что, четыре миллиона квадратных метров «различной степени готовности», которые мэр Анатолий Локоть называет «хорошим строительным заделом», на самом деле – серьезная опасность, бомба, угрожающая нешуточным социальным взрывом.

Мне думается, что четыре миллиона квадратных метров недостроя и долгостроя Локоть записал в «хороший задел» все же исключительно для красного словца. Почему так считаю? А вы вспомните, как совсем недавно Анатолий Локоть категорически отказался называть строительные компании, которые имеют задолженность по арендным платежам за землю. Меж тем, речь идет о гигантских для Новосибирска суммах: если в конце июля 2014 года сумма задолженности застройщиков перед мэрией Новосибирска за аренду земельных участков составляла около полутора миллиардов рублей, то сегодня этот долг составляет 3,1 миллиарда рублей. А депутат горсовета Валерий Науменко и вовсе называет цифру 3,9 миллиарда – а это более 10% городского бюджета! Так вот, отказ озвучить перечень компаний-должников мэр объяснил тем, что взыскание задолженности, приведет к банкротству ряда застройщиков, и росту числа обманутых вкладчиков. Да и дольщиков это встревожит: ну как пойдут свои деньги выручать. С одной стороны, промолчать - как бы и благородно, но с другой, возникает вопрос: а почему, собственно, какие-то компании, жившие не по средствам и, по сути, представляющие собой классические «пирамиды», должно удерживать на плаву за счет городского бюджета?

Даже если совсем не хочешь этого делать, нет-нет, да и посетит мысль: может быть все дело в конкретных фамилиях в этом списке? Иначе как объяснить, что компания, давно и твердо «лидирующая» в списке должников, от мэрских щедрот получает с период с июня по декабрь 2014 года земельные участки общей площадью более 450 тысяч квадратных метров?
Array
(
)

Оставить комментарий