Ипотека в Новосибирске после повышения ключевой ставки: мнения экспертов

В Новосибирске в 2023 году рынок новостроек показал взрывной рост. По словам независимого аналитика рынка недвижимости Сергея Николаева, в текущем году продажи самые рекордные за последние восемь лет. А август 2023 стал самым успешным месяцем, начиная с декабря 2014 года. При этом люди не рассматривают новостройки, как инструмент для инвестиций, это всего лишь способ сохранения денег, считает Николаев. Повышение ключевой ставки Центробанком и обещание с 1 октября ужесточить условия ипотечных кредитов стало одним из основным факторов, который повлиял на решение новосибирцев спешно покупать квартиры.

Банки подтверждают: люди стремятся как можно скорее оформить ипотечный кредит, пока условия не изменились в худшую сторону. Так, по данным ВТБ, в августе в Новосибирске оформлено более полутора тысяч жилищных кредитов на сумму свыше 6 млрд руб. Это рекордная сумма за последние три года.

Пока условия по ипотеке серьезно не изменились, кроме увеличения до 20% минимального первоначального взноса по программам льготного кредитования. Поэтому, прогнозирует Сергей Николаев, результаты продаж за сентябрь окажутся не менее впечатляющими, чем в августе.

«Сейчас, конечно, вторичный рынок немного подпросядет, поскольку его в большей степени коснулось повышение ключевой ставки. Но в динамике „вторичка“ будет добавлять по мере отмены льготной ипотеки. Но сейчас этого делать никто не будет, поскольку в этом случае рынок „первички“ просто встанет», — говорит Сергей Николаев.

«Мы видим, что изменение ставки по ипотеке лишь ненадолго повлияло на спрос, и не наблюдаем пока никакого спада, но считаем, что спрос в близжайшее время слегка снизится — просто потому, что рынок перегрет. Так что интерес никуда не денется. Резкий рост стоимости на рынке недвижимости считаем чистой спекуляцией на высоком спросе», — считает директор и собственник компании по производству модульных домов DOMA TAYGA Станислав Гофман.

По мнению автора youtube-канала «Территория недвижимости», основателя агентства недвижимости «Республика» Дмитрия Холявченко, ажиотаж на первичном рынке — это «пузырь», который надулся благодаря дотационным программам ипотечного кредитования. Однако после 1 октября, в течение одной-двух недель, банки повысят ставки по линии льготного и семейного кредитования, считает эксперт.

«Но это не значит, что ипотечный рынок потеряет две трети ипотечных покупателей. Во-первых, можно увеличить первоначальный взнос, где 20%, там и 30%. Это сразу меняет ситуацию. Второе — теперь доход супругов влияет на условия выдачи кредита. И если раньше, например, только глава семьи показывал свой доход, и этого хватало на принятие решения банком, то теперь будут показывать так же доход супруги. И соответственно, добавки процентной ставки не будет», — объясняет Холявченко.

Однако ипотечный рынок в любом случае ждет спад, уйти могут до 30% потенциальных покупателей, которым новые условия могут показаться неприемлемыми, полагает Холявченко.

В то же время, конец года, по мнению независимого риэлтора Владимира Савченко, может стать выгодным временем для ипотечных покупателей. Возрастают шансы получить деньги в банках, которые не довыполнили план по выдаче кредитов, и более мягко относятся к заёмщикам в этот момент.

Пока же в Новосибирской области ипотека выгоднее аренды жилья. По данным аналитиков финансового маркетплейса «Сравни», средняя стоимость двухкомнатной квартиры в Новосибирске в июне 2023 года составляла 109 600 рублей за квадратный метр. Средняя арендная плата за двухкомнатную квартиру в регионе составила 29 900 рублей.

«В Новосибирской области стоимость аренды не самая низкая по стране и растет средними темпами — всего на 3,07% в год. Цены на квартиры растут в 3 раза быстрее — на 10,51%. При этом ставка по ипотеке в регионе (8,47%) незначительно выше, чем средний процент по банковскому вкладу (7,96%). При сохранении тенденции за 24 года заемщик в Новосибирске сможет выплатить ипотеку и станет полноценным собственником жилья, а накопить на собственную квартиру с помощью банковского вклада за этот период не получится» — пояснила эксперт «Сравни» Валентина Дорохова.