Антирейтинг ЖК Калининского района: изучаем новостройки на окраине Новосибирска

Калининский район Новосибирска за последний десяток лет прирос десятками новых жилых комплексов. Это один из бурно развивающихся районов города. Реклама от застройщиков обещает отличные условия жизни в просторных квартирах по привлекательным ценам. Однако, это не всегда соответствует действительности. Взять, например, скандальную историю с ЖК «Новые Снегири» от компании «Корпорация Елка», жители которого получили вовсе не то, что им обещали девушки в офисе продаж.

Мы решили изучить предложения новостроек в районе и проанализировать их с помощью проекта «Единый ресурс застройщиков», который специализируется на ранжировании новостроек и строительных компаний. Для ранжирования применяется так называемая «оценка ЕРЗ» — условный показатель потребительских качеств ЖК, который автоматически рассчитывается на основании более 100 показателей.

Итак, рассмотрим жилые комплексы Калининского района, сдача в эксплуатацию которых произошла или запланирована в период с 2014 по 4 квартал 2025 года. Всего в базе ресурса в выборку этого временного отрезка в Новосибирске попадают 273 жилых комплекса. На первом месте по потребительским качествам находится ЖХ «Квартал на Декабристов» в Октябрьском районе. Его оценка ЕРЗ — 72,3 балла. Запомним этот показатель, как некий положительный критерий, отталкиваясь от которого можно условно предположить, насколько жизнь в той или иной новостройке может быть менее комфортной.

Сузим географические рамки до Калининского района и посмотрим на пятерку жилых комплексов с самой низкой оценкой.

«Калининский район отличается тем, что даже во времена, когда у нас была куча проблемных объектов, там их практически не было. Основную часть района застраивал „Энергомонтаж“, тогда еще под руководством Леонида Сидоренко, который задал некий шаблон застройки. Практически отсуствовала точечная застройка, были достроены все брошенные детсады и построены одни из лучших, с материальной точки зрения, школ. И все застройщики, которые потом туда заходили, они были вынуждены стараться соответствовать этим высоким стандартам», — говорит независимый аналитик рынка новостроек Сергей Николаев.

Но Леонид Сидоренко ушел из жизни в 2012 году, его сын, Иван, который после смерти отца возглавил «Энергомонтаж», в 2022 году стал фигурантом уголовного дела о мошенничестве в особо крупном размере, где речь идет о махинациях с муниципальной землей. Судебный процесс до сих пор продолжается. А застройщики, похоже, все меньше оглядываются на ту планку, которая была задана ранее. И возглавляет наш антирейтинг как раз дом, который возводит «Энергомонтаж».

ЖК «Атом» — оценка ЕРЗ 7,6

19-этажный панельный дом, получивший самую низкую оценку Единого ресурса застройщиков, расположен на улице Объединения, 4, находится в стадии строительства, планируемая сдача — 4 квартал 2025 года. Застройщик — ООО «СЗ Энергострой», 100-процентная дочерняя компания ООО «Энергомонтаж», директором застройщика является гендиректор «Энергомонтажа» Владимир Каличенко. По итогам 2023 года застройщик показал прибыль в размере 408,9 млн рублей.

«Помимо современных технологий и достойного качества АТОМ может предложить квартиры с отделкой White box, что является настоящей новинкой для нашей компании!», — сообщается в официальной группе компании «Энергомонтаж» в социальной сети ВКонтакте.

Однако, по данным ресурса застройщиков, к негативным факторам, влияющим на потребительские качества, относится низкая транспортная доступность без перспектив улучшения ситуации, в шаговой доступности отсутствует поликлиника, поблизости нет спортивных комплексов. Во дворе жилого дома нет ни велопарковки, ни спортплощадки, ни малых архитектурных форм, ни зоны для выгула собак. Сам двор не огорожен, не планируется и установка системы видеонаблюдения.

Еще к разряду факторов, которые понижают привлекательность этого ЖК, относится соседство с шумной улицей и окружение зданиями с повышенной этажностью. Это следствие того, что ЖК возводят в рамках так называемой уплотнительной точечной застройки. Помните, выше мы говорили о том, что ранее подобная практика в Калининском районе отсутствовала?

Из 192 квартир в ЖК на продажу выставлено 126. Отзывов от реальных покупателей в сети нам обнаружить не удалось. Однако портал novostroy.ninja, который специализируется на сборе мнений людей, приобретающих жилье в новых домах, обращает внимание на то, что процент объектов, сданных с задержкой у застройщика «Энергомонтаж» — 25%.

ЖК «Infinity. Новый квартал на Родниках» — оценка ЕРЗ 14,1

Жилой комплекс, состоящий из десятка многоэтажных домов, расположен недалеко от перекрестка улиц Краузе и Кедровой, причем часть домов в нем числятся, как строения на Красном проспекте. Все дома уже сданы, в качестве застройщиков числятся ООО «Энергомонтаж» и две его «дочки» — уже упомянутое выше ООО «СЗ Энергострой» и ООО «СЗ Инфинити».

По данным сервиса СПАРК, ООО «СЗ Инфинити» (кому, интересно, вообще пришла в голову идея дать такое название жилому комплексу?) так же, как и «Энергострой», полностью принадлежит «Энергомонтажу», и возглавляет его руководитель ООО «Энергомонтаж» Владимир Каличенко. В 2023 году компания отчиталась о чистой прибыли в размере 248,8 млн рублей. Вообще, дочерние предприятия «Энергомонтажа» выглядят финансово куда как лучше материнской компания, которая закончила прошлый год с убытком 55,3 млн рублей.

Итак, какие неудобства для жителей этого ЖК выделяет Единый ресурс застройщиков? Прежде всего, как в предыдущем случае, это низкий уровень транспортной доступности без надежды на улучшение этого параметра. Рядом нет ни поликлиники, ни детского сада. Комплекс состоит только из высоких 14-16 этажных домов — это тоже, с точки зрения качественного проектирования, заметный минус.

«Повторяющиеся фасады, превращающие застройку в одинаково монотонную», — подчеркивается в обзоре на ресурсе ЕРЗ.

Покупатели квартир, в свою очередь, отмечают низкое качество строительства.

«Дома не очень, слышимость очень большая. Слышно, как писают этажом выше, балконы промерзают, где порожек пластиковый, конденсат от труб стекает по стене от соседей сверху, вытяжка не работает. В УК говорят — почаще открывайте окна, делать нечего не хотят», — сообщает пользователь сервиса 2GIS Никитос Горский.

«Как всегда, не все сделали. Как так, что нет остановок общественного транспорта? Для меня это очень важно. Нет пешеходного перехода на противоположную сторону. Остановки должны быть обязательно. Добраться до той же управляющей компании — большая проблема», — рассказала собственник квартиры в ЖК Infinity Наталья, попросившая не называть ее фамилии.

ЖК Цивилизация — оценка ЕРЗ 16,25

Жилой комплекс из двух домов, расположенных на перекрестке улиц Объединения и Богдана Хмельницкого, они уже сданы. Строило их ООО «СД Строй» под брендом ГК «Сибирь Девелопмент». Единственным владельцем «СД Строй» является ООО «Спецстройреконструкция» во главе с Евгением Шульженко. Он же руководит и дочерней фирмой, которая по итогам 2023 года показала чистую прибыль в размере 30,8 млн рублей. Однако, сервис СПАРК относит «СД Строй» к компаниям с высоким индексом финансового риска. Это значит, что организация может утратить платежеспособность.

В свою очередь, портал novostroy.ninja обращает внимание, что половину объектов «Сибирь Девелопмент» сдает со срывом первоначально установленных сроков.

ЕРЗ выделяет следующие факторы, отрицательно влияющие на комфортность проживания в ЖК «Цивилизация». Во-первых, это, в который раз, низкий уровень транспортной доступности и ждать, что ситуация будет лучше, новоселам не приходится. Как мы уже начинаем привыкать, рядом нет и поликлиники. В ЖК нет ни консьержей, ни видеонаблюдения. Рядом нет общественных мест для отдыха и прогулок, зато поблизости расположены шумные улицы и источники неприятных запахов и загрязнения атмосферы.
Комплекс состоит из многоэтажных домов с повторяющимися фасадами, что может действовать на жильцов угнетающе. А на один лифт в подъездах приходится более 60 квартир. Представляете, что там творится по утрам, и когда люди массово возвращаются с работы?

«Рядом НЗХК, там все дозиметры радиации зашкаливают, это пугает. Плюс, все ранние захоронения отработки НЗХК были все в тех краях — 4,5,6 микрорайоны, а период полураспада более 100 лет, там все фонит. Поэтому подумаем, хотя по фото все понравилось», — рассуждает Елена З., раздумывающая о покупке квартиры в ЖК «Цивилизация».

«Постоянные отключения горячей воды и чуть реже электричества, стук в трубах канализации, близость ТЭЦ. Также заметила, что в районе стыков кирпичной кладки и монолита (это видно в плане БТИ) идут маленькие трещинки (скукожились обои). Со стороны улицы ничего нет, но факт неприятный», — делится впечатлениями владелица квартиры, авторизованная на портале novostroy.ninja под ником bellochka444.

ЖК Микрорайон Родники. Серия RED — оценка ЕРЗ — 19,1

Комплекс из двух 17-этажных сданных панельных домов на улице Краузе. Вернее, здания стоят параллельно отрезку улицы, которая на картах называется, как ни парадоксально, Красным проспектом. Хотя реальный Красный проспект заканчивается за много километров отсюда. Напротив расположен ЖК Infinity, о котором мы уже рассказывали. И неудивительно, что RED построен под брендом «Энергомонтаж», в котором, похоже, неравнодушны к латинице.

Застройщиком выступает ООО «Новоторг-Сиб», как нетрудно догадаться, «дочка Энергомонтажа», но в этот раз не 100-процентная, головной компании принадлежит только 53,7%. Равными долями по 21,15% владеют знакомый нам Владимир Каличенко и Елена Сидоренко. По итогам 2023 года компания задекларировала чистую прибыль в размере 190,9 млн рублей.

Ну и традиционно среди негативных параметров мы видим плохую транспортную доступность. Придомовая территория не огорожена, видеонаблюдение отсутствует. И уже привычным нам становятся замечания про окружение домами повышенной этажности и монотонный скучный фасад. И вновь в подъездах по 60 квартир на один лифт. А жильцы сталкиваются с той же проблемой, что и собственники квартир в соседнем Infinity.

«Мерзли весь октябрь — ноябрь при температуре в квартире менее 18° — 19°. Влажность находится в пределах 65% — 70%. Проветривания помещений по 3 — 4 раза в день не помогали. „Самый ад“ был при понижении температуры до -30° и ниже. Жить в таких условиях крайне сложно, вещи после стирки не сохнут по 4 — 5 дней», — рассказывает на сервисе Flamp владелец жилья, пожелавший остаться анонимным.

«Холодно в подъезде и в квартире, батареи не спасают (холодный дом)», — дополняет пользователь сервиса 2GIS с ником panda.

ЖК «Квартал на Игарской» — оценка ЕРЗ 19,5

Замыкает пятерку лидеров антирейтинга жилой комплекс на улице Игарская от компании «Расцветай». По проекту, сосотоит из шести выстоных домов, два из них с монолитным каркасом, остальные паннельные. Два дома уже сданы, полное завершение строительства жилого комплекса запланировано на 2026 года. Застройщик, ООО «СЗ Аквамармн», позиционирует проект, как комфорт-класс.

«СЗ Аквамарин» полностью принадлежит Владиславу Савельеву, брату депутата Госдумы от Новосибирской области Дмитрия Савельева. По итогам 2023 года чистый убыток застройщика составил 12, 169 млн рублей. Сервис СПАРК относит «Аквамарин» к категории компаний с повышенным индексом финансового риска. В качестве факторов риска отмечается, что Владислав Савельев, владелец компании «Расцветай», числится учредителем еще 40 юрлиц. У застройщика на текущий момент отсутствует собственный капитал, кроме того, в рисковые списки входят еще несколько застройщиков, зарегестрированных «Расцветаем»

С точки зрения ресурса застройщиков, плохая и бесперспективная ситуация с транспортной доступностью снижает потребительские качества и этого жилого комплекса. Еще один минус — в шаговой доступности нет детских садов. С безопасностью жильцов тоже не очень — нет ни консьержей, ни видеонаблюдения, ни ограждения дворовой территории. Дома стоят на шумной улице, что тоже снижает привлекательность этого жилья. На одном этаже расположено более 10 квартир, в итоге на один лифт приходится более 60 домовладений. И завершают картину «повторяющиеся фасады, превращающие застройку в одинаково монотонную».

«Жалею, что купила тут квартиру. К сожалению, при покупке квартиры я не посмотрела, что рядом приют для наркоманов и баня», — говорит владелица жилья Валерия Александрова.

«Перед тем, как что-то тут купить, посмотрите на багровые дороги с 6 утра и до 9 вечера! Делают второй Матрешкин двор и МЖК», — добавляет пользователь сервиса 2GIS Сюзанна Резинкина.

Люди, покупающие квартиры в новостройках Калининского района, часто подходят к приобретению такого жилья с завышенными ожиданиями, говорит Сергей Николаев.

«Основной бич Калининского района в том, что строительство транспортной инфраструктуры значительно отстает от темпов жилищного строительства. А покупают квартиры у тех застройщиков, у кого лучше соотношение цена/качество. И когда мы смотрим на цену квадратного места в новостройке в центре и цену в новых жилых комплексах Калининского района, то тут сразу все встает на свои места», — резюмирует эксперт.