Проблемные новостройки: горький опыт покупателей квартир в Железнодорожном районе

В Железнодорожном районе были расположены две ключевые составляющие роста города — вокзал на Транссибирской железнодорожной магистрали и речная пристань. Так, районе разрезан на две части Транссибом. Территория, примыкающая к Центральному району — место давно сформировавшейся застройки. Площади между железной дорогой и рекой — чересполосица из промзон, частного сектора, который исторически называется Нахаловка и новостроек. Значительная часть береговой линии занята действующим речным портом, пескобазами и другой подобной инфраструктурой.

В мэрии намерены выносить всю промышленность из прибрежной зоны и передавать землю под жилую и деловую застройку. Процесс благоустройства будет долгим, что не добавит новоселам комфорта. Посмотрим, как живется сейчас покупателям квартир в новостройках Железнодорожного района. Для оценки качества жизни будем использовать как отзывы собственников недвижимости, так и инструменты «Единого ресурса застройщиков» (ЕРЗ).

ЖК «Беринг» — обманутые надежды

Один из активно рекламируемых жилых комплексов расположен на улице Прибрежной, между берегом Оби и улицей Владимировская. Состоит из двух домов переменной этажности, от 10 до 23 этажей. Одно здание уже сдано, сдача второго намечена на конец 2025 года. Строительство ведет специализированный застройщик «Зеленый город», входящий в группу компаний «Новый мир».

В рекламе застройщика утверждается, что в разработке проекта ЖК принимали участие архитекторы из Великобритании, Сербии и Италии.

«Проект уникален! Центральная локация, с шикарной транспортной развязкой. Первая береговая линия роскошной реки в центре мегаполиса. Вся инфраструктура рядом — лучшие рестораны, театры, клиники. В пешей доступности от квартала „Беринг“ метро. Локация получила новую жизнь, новое дыхание. Компания „Новый мир“ проложила шикарные асфальтированные дороги, создала регулируемый перекресток на въезде в квартал и широкий пеший променад к реке», — так описывает преимущество своего предложения застройщик в рекламных материалах.

Компания действительно заасфальтировала небольшой отрезок дороги от Владимировской до ЖК. О всем остальном можно судить по фотографии, сделанной в июне 2024 года. Ее разительное отличие от красивого рендера с сайта компании говорит само за себя. А пеший променад возможен разве что по территории пескобазы, которая находится непосредственно на берегу.

Возможно, когда-нибудь часть обещаний застройщика и будет воплощена в жизнь. Но на пока люди покупают квартиры фактически на стройплощадке, без уверенности в том, что картинки из рекламных буклетов будут воплощены в жизнь.

«Столько обещаний, а в итоге ничего! Дом уже год как сдали, а в плане благоустройства ничего не изменилось. Заявленного „комфорт+“ там и близко нет. Детская площадка очень скудная, один корабль и пара качель, из зеленого благоустройства только 3 куста ивы, газон весь испорчен строителями и не умеющими ухаживать за ним дворниками. Бедную тротуарную плитку уже всю перерыли на несколько раз, строители все это бросают, не закрыв, гвозди торчат и наколоть ногу секундное дело. Обещанной облагороженной территории к реке тоже нет, разрытые ямы представляющие опасность, смытая дорога тоже с огромными дырами, и никуда не съехавшие песчаные базы. Закрытой территории нет, из-за этого то во дворе то происходит задержание закладчика, то в одной секции бомж спит, теперь уже в другой секции это повторяется», — обстоятельно описывает свою жизнь в новостройке пользователь сервиса 2GIS Екатерина V.

Отсутствие обещанной детской площадки с травмобезопасным покрытие отмечает и ЕРЗ.

Портал оценивает уровень транспортной доступности комплекса, как средний, без возможности его улучшения, равно как и отсутствие шансов повышения комфорта пользования общественным транспортом. До метро «Площадь Гарина-Михайловского», кстати, пешком придется идти около километра.

На одну квартиру на придомовой территории предусмотрено менее 0.2 парковочного места. Бесплатных парковок в шаговой доступности практически нет, констатирует ЕРЗ.

Еще один значительный минус, который присущ всем высотным домам на речном берегу — сильные ветра, которые доставляют особенное неудобство жителям верхних этажей.

Застройщик подчеркивает наличие общеобразовательной школы по соседству. Но умалчивает о том, что речь идет о специализированной коррекционной школе-интернате № 37 для детей с нарушениями слуха.

Весь большой прибрежный микрорайон, включая новостройки и огромный частный сектор, обслуживают две обычные школы — № 1 и 84. Здания образовательных учреждений построены еще до начала Второй мировой войны, соответственно, они физически не рассчитаны на существующее количество учеников, да еще и с перспективой их увеличения.

Ситуация с дошкольным воспитанием еще хуже. В жилом секторе работает только один муниципальный детский сад № 215 «Кораблик детства», группы в котором переполнены.

Потенциальные покупатели обращают внимание на планировку квартир, которая, по мнению некоторых, не соответствует заявленной категории ЖК.

«Большой красивый дом, но какие маленькие и неудобные квартиры! Просто ужас», — констатирует пользователь сервиса отзывов Яндекса Николай Писков.

В комплексе представлены различные варианты жилья — от студий до 4-комнатных квартир.

Студии площадью 30.5 — 34.3 кв. м стоят в диапазоне от 6.6 до 7.2 млн рублей, 1-комнатные квартиры представлены в вариантах от 41.7 до 44.7 кв. м, стоимость колеблется в районе 7.6 — 9.1 млн рублей, 2-комнатные имеют площадь 46 — 59.6 кв. м и стоят от 7.9 до 12.1 млн рублей, площадь 3-комнатных от 66.2 до 91 кв. м, цена 10.2 — 14.4 млн рублей, 4-комнатные квартиры площадью 92.5 — 95.6 кв. м стоят 13.1 — 14.5 млн рублей.

ЖК «Чернышевский» — без инфраструктуры и вида на реку

Жилой комплекс расположен на стыке улиц Владимировская и Фабричная, а название свое получил от улицы Чернышевский спуск. Одним из торцов дома ЖК как раз на нее смотрят.

Комплекс состоит из 13 корпусов высотой от 9 до 31 этажей. Десять из них уже сданы, завершение строительства запланировано на третий квартал 2026 года. Застройщик ООО «Альгеба» входит в строительную компанию «Сибирьинвест».

Жилой комплекс, как и предыдущий, расположен в непосредственной близости от берега. Расстояние между «Чернышевским» и «Берингом» по прямой составляет около 400 метров, поэтому их часто сравнивают между собой. Застройщик «Чернышевского», в отличие от строителей предыдущего ЖК, более скуп на описание своего предложения.

«100 метров до реки, большая придомовая территория без машин, просторные детские и спортивные площадки, доступность инфраструктуры тихого центра», — вот так описан ЖК на официальном сайте.

Здесь не обещают благоустроенных береговых променадов. На фотографии с сайта застройщика хорошо видны горы песка на берегу — как и в предыдущем случае, тут расположена действующая пескобаза.

Однако, как рассказывают покупатели квартир в первых сданных домах, ранее в офисе продаж им говорили и про благоустроенную набережную, и про красивый вид на реку. В итоге новые корпуса имели этажность выше ранее построенных и полностью перегородили обзор на водную гладь.

«Мы купили квартиру с видом на реку, повелись на эти сказки, теперь тут будет многоэтажка 20+ этажей, проект поменяли, вот и все объяснение, несогласные жильцы собирают подписи, так как нельзя строить вблизи реки высотки, застройщику плевать!», — возмущается пользователь 2GIS Иван Г.

Что касается внешнего вида ЖК, то ЕРЗ оценивает его, как «повторяющиеся фасады, превращающие застройку в одинаково монотонную».

ЕРЗ отмечает низкий уровень транспортной доступности без перспектив улучшения ситуации. Кроме того, в качестве негативных факторов портал упоминает источники шума — это и оживленная улица Фабричная, и Димитровский мост, и громкие звуки деятельности на пескобазе.

Ситуация со школами и детсадами, которые мы описывали, рассказывая о ЖК «Беринг», полностью идентична и в случае «Чернышевского».

Однако владельцы квартир говорят, что на стадии сдачи первых домов в эксплуатацию им обещали строительство детского сада и общеобразовательной школы. Но в итоге на этом месте построили новые жилые высотные дома.

«Полнейшее отсутствие инфраструктуры для жителей. Здесь много молодых семей, у которых дети вот-вот пойдут в детский садик или школу. Местная школа и детский садик уже исчерпали весь возможный резерв очень давно. А застройщик и не собирается их строить. Как и обещанный мост с набережной, ведь очередную высотку согласовать легче, чем все это. Скоро заселят 4 высотки, переедут семьи. А что потом? А потом надо будет искать школу и садик в другом районе. Так еще теперь на подходе пятая высотка. Уже представляем пробки на въезде и выезде из ЖК, а также нехватку парковочных мест», — рассказал редакции один из местных жителей, попросивший не называть его имени.

В комплексе представлен традиционный спектр квартир — от небольших студий до 3-комнатного жилья.

Студии имеют площадь от 26.6 до 31.8 кв. м и стоимость 5.2 — 6.2 млн рублей, 1-комнатные квартиры площадью 32 — 51.9 кв. м варьируются цене от 5.7 до 9.6 млн рублей, 2-комнатные предлагаются в вариантах от 52.8 до 65.8 кв. м, их стоимость лежит в диапазоне 8.7 — 13 млн рублей, 3-комнатные имеют разброс по площади 66.8 — 128.5 кв. м, а по цене от 9 до 23.5 млн рублей.

ЖК «Прованс» — шумная жизнь в окружении высоток

Перенесемся в другую часть Железнодорожного района. Жилой комплекс, который застройщик называет «городскими резиденциями», состоит из двух секций высотой 18 и 25 этажей. Расположен в районе площади Трубникова, на пересечении улиц Железнодорожная и Нарымская.

Сдача комплекса планируется в 2025 году. Застройщиком выступает ООО «СЗ Дом-Строй Новосибирск», которое входит в группу компаний «Дом-Строй». Официальный слоган проекта: «Прованс» — привилегия высоких стандартов жизни в центре города».

«Прованс» имеет исключительное расположение в городе. Рядом находятся современные ТРЦ Ройял Парк», «Аура», «Галерея Новосибирск», а также рестораны и кафе. Проект находится на улице Нарымской, откуда удобно проложить маршрут до любой точки Новосибирска. В десяти минутах от дома есть две станции метро — «Гагаринская» и «Красный проспект». Каждая квартира отличается удобным зонированием с правильным разделением приватных и общественных зон, панорамными видами на город и такими приятными деталями, как наличие в спальне отдельной ванной с окном и гардеробной», — читаем на сайте застройщика.

Давайте сначала посмотрим на фото с этого сайта. Снизу на фотографии виден 9-этажный панельный дом одной из распространенных советских серий. Когда-то он был высотной доминантой в этом квартале, застроенном преимущественно 2-этажными деревянными бараками. Ветхое жилье постепенно сносили, а на его месте практически вплотную вырастали разномастные высотки.

ЕРЗ подчеркивает этот негативный фактор, который снижает качество жизни в «Провансе». Кроме того, обращает внимание профильный ресурс, дом находится в зоне шума и вибрации. Речь идет об оживленном автомобильном движении под окнами и гуле поездов, проходящих по Транссибу, пути которого проложены параллельно улице Железнодорожной.

«Очередная точечная застройка среди аналогичных вокруг. Если сейчас уже при наличии дома через дорогу 6 полосная дорога сужается до 4 за счет посетителей офисов, то что будет при сдаче этого дома? Это будет просто ужас. Идеология застройщика „двор без машин“, то есть парковаться на подходах к зданию и во дворах, усугубляя и без того ситуацию с пробками», — констатирует местный житель Евгений Лобанов.

Застройщик в рекламных буклетах пишет об «уникальном конструктиве здания», что позволило реализовать множество вариантов квартир разнообразной планировки. Потенциальные покупатели, изучив проектную документацию, говорят о другом.

«С 2019 года ждал, когда застройщик начнет застраивать данную территорию, что бы купить здесь квартиру. Ведь раньше этот застройщик строил хорошие дома. Местоположение хорошее: недалеко центр, удачная транспортная развязка.Когда увидел проект дома Прованс — ужаснулся. Дом — позор для застройщика. По 10 квартир на этаже, почти все однокомнатные и высота потолков всего 2,7 м. как в хрущевках!», — рассказывает пользователь сервиса 2GIS Александр Иванов.

Слова сибиряка подтверждает ЕРЗ: количество квартир на один лифт в подъезде свыше 60, на большинстве этажей на одной площадке расположено более 10 квартир. Это значит, что сложности с использованием лифта неизбежны, особенно по утрам и вечером, когда люди возвращаются с работы.

С транспортной доступностью проблем нет — на улице Нарымской ходит много маршрутов общественного транспорта, да и на личном автомобиле удобно отправится отсюда в разные части города.

Примерно на одинаковом расстоянии в радиусе одного километра от ЖК находятся школы № 4 и 137 и лицей № 9. С тех пор, как эти учебные заведения были построены, численность населения в этой части Железнодорожного района за счет интенсивной уплотнительной застройки значительно выросла. Ситуация с местами в школьных классах сложная, и ввод в эксплуатацию очередного жилого комплекса только ее усугубит.

В шаговой доступности расположены два муниципальных детских сада, № 497 «Мишутка» и № 476 «Золотая рыбка». То же можно сказать про систему дошкольного воспитания.

«Точечные застройки испортили не только вид района, самое главное экологию — воздух последнее время такой, что режет глаза», — обращает внимание на еще один аспект жизни здесь пользователь сервиса отзывов Яндекса Оксана.

Линейка жилья в комплексе начинается от студий и заканчивается 4-комнатными квартирами.

Площадь студий лежит в диапазоне 21 — 34.3 кв. м, а цены варьируются от 5.9 до 8.1 млн рублей. 1-комнатные квартиры представлены вариантами площадью от 33.5 до 48.7 кв. м стоимостью 8.6 — 10.6 млн рублей, 2-комнатные имеют площадь 44.7 — 81 кв. м, их стоимость колеблется от 10.1 до 17 млн рублей, площадь разных вариантов 3-комнатных квартир различается в два раза — от 60 до 113.2 кв. м, а стоимость лежит в диапазоне от 13 до 24 млн рублей, 4-комнатные квартиры имеют площадь 131.9 кв. м и выставлены на продажу за 131.9 млн рублей.