Новое жилье в Центральном районе Новосибирска — все ужасы точечной застройки

Центральный район Новосибирска — самый маленький, но и самый насыщенный административными, культурными и развлекательными учреждениями. При этом на территории, наряду с плотной многоэтажной застройкой, значительную площадь занимал частный сектор. Эти участки сейчас активно осваивают застройщики.

Рассмотрим плюсы и минусы покупки жилья на первичном рынке с привлечением экспертной оценки портала «Единый ресурс застройщиков» (ЕРЗ) и мнений собственников жилья в Центральном районе.

ЖК «Дом Державина, 50» — свечка на огромное количество квартир

Жилой комплекс состоит из двух корпусов высотой 18 и 25 этажей, расположен, как следует из названия, по адресу улица Державина, 50. Специализированный застройщик «Дом-Строй», входящий в одноименную группу компаний, сдал ЖК в конце 2023 года.

ЖК позиционируется как бизнес-класс.

«Жить в центре города и любоваться хвойным сквером под окнами. Простые формы, выразительная фактура. Удобно и комфортно всем челнам семьи», — описывает в рекламе свое предложение застройщик.

Акцент делается на безопасном дворе с детской и спортивной площадкой, удобной планировке квартир и дизайнерски оформленном подземном паркинге.

По оценке ЕРЗ, уровень транспортной доступности средний, без перспектив его улучшения. К минусам ресурс застройщиков относит «повторяющиеся фасады, превращающие застройку в одинаково монотонную». А самым негативным фактором эксперты считают то, что в данном случае речь идет об уплотнительной точечной застройке.

Действительно, дом буквально втиснут на земельный участок во дворе уже существующей застройки, что снижает качество жизни как покупателей квартир, так и собственников соседних домов.

«Очень странно иметь квартиру в этом доме. Парковка маленькая, рядом детский сад, а это проблема утром и вечером проехать и припарковаться. Есть парковка придомовая, под шлагбаумом, так туда невозможно попасть, можно заехать разгрузиться, а далее бросай машину куда хочешь и где хочешь. А зимой отдельная история, там вообще не чистят дорогу. Охрана это куча королей… даже писать не хочу», — рассказывает пользователь сервиса отзывов Яндекса Карина Искакова.

На грубость охраны жалуются многие, кто сталкивался с ней даже на этапе просмотра квартиры в новостройке.

Качество строительства не соответствует заявленному бизнес-классу, отмечают многие собственники и потенциальные покупатели квартир.

«Красиво снаружи, красиво внутри. Но почему в квартире данного класса стены неровные? Почему слышимость как в экономе? Фантик красивый сделали, ценник завышен в связи с расходами на внешнюю красоту. Внутри квартиры прекрасно слышно соседей и кривые стены. Застройщики сами бы там купили квартиры по цене- по которой они покупателям продают?», — возмущается житель Новосибирска Антон Петров.

На официальном сайте застройщик подчеркивает выгодное расположение комплекса, рядом с крупными торговыми центрами, парками и социальными учреждениями. Это действительно так. Относительно недалеко расположены ТРЦ «Галерея», «Аура» и «Сибирский молл». В соседнем с ЖК здании расположен муниципальный детсад № 421, в 300 метрах от него детсад № 117. Расстояние до общеобразовательной школы № 96 немногим более километра, похожее расстояние и до школы № 54.

Однако все образовательные учреждения давно переполнены и не рассчитаны на появление в микрорайоне новых высотных домов.

«Воткнули свечку, на огромное количество квартир, клеток-комнатушек, по баснословным деньгам, позиционируют, как дом с садиком напротив и школой, а на деле сад переполнен, школа, лицей тоже, и негативные отзывы удаляют», - негодует пользователь сервиса отзывов Яндекса с ником Тетя Ася приехала.

В ЖК представлены однокомнатные студии и двух- и трехкомнатные квартиры. Студии площадью от 25.1 до 29.1 кв. м выставлены на продажу по цене от 6 до 7.4 млн рублей. 2-комнатные квартиры имеют площадь в диапазоне 44-47.8 кв. м, а их стоимость колеблется от 8.8 до 10.5 млн рублей. Трехкомнатные квартиры представлены в вариантах площадью 59.9 и 70 кв. м со стоимостью 13.8 и 15.8 млн рублей соответственно.

ЖК Gagarin City — человейник с огромным количеством студий

30-этажный дом по адресу Красный проспект 101/1 возводит специализированный застройщик «Ситистрой». Сдача планируется в третьем квартале 2026 года.

«Gagarin City — апарт-отель бизнес-класса на первой линии Красного проспекта. Это выгодный и надежный актив для инвестиций в самом центре Новосибирска. Получайте высокий пассивный доход от аренды или открывайте здесь собственный бизнес — любые ваши цели обеспечиваются профессиональным управлением и готовой внутренней инфраструктурой», — так позиционирует ЖК в рекламе застройщик.

Как видим, застройщик сразу признает, что это не полноценное жилье, а апартаменты, обслуживание которых берет на себя федеральный отельный оператор. Как правило, новосибирские застройщики продают апартаменты, как обычную жилую недвижимость.

«Очередная уловка застройщика, когда в отсутствии возможности выполнения градостроительных требований к жилым домам, проект называют апартотелем. Как итог, человейник с огромным количеством студий и абсолютно несоразмерной нагрузкой на коммунальные системы и инфраструктуру района», — констатирует житель Центрального района Григорий Морозов.

Представление о том, на каком небольшом земельном участке возводят здание, дает рендер с сайта застройщика.

Появление здесь 30-этажной башни осложнило жизнь людям из соседних домов.

«Для чего в уже переполненном районе, в котором ни одного сквера и парка нет, строить еще одну градостроительную проблему? С детьми гулять негде! Все готовы застроить! Где парки?!», — возмущается Ирина Кот.

В качестве одного из преимуществ комплекса застройщик указывает его расположение. Дом стоит на первой линии Красного проспекта, до станции метро «Заельцовская» полторы минуты пешком, площадь Калинина — крупная транспортная развязка, откуда можно уехать наземным общественным транспортом в любом направлении.

А вот владельцам автомобилей, которые решат поселиться в апарт-отеле, не позавидуешь. По данным ЕРЗ, на придомовом участке и на подземной стоянке на одну квартиру приходится 0.2 парковочных машиноместа. В шаговой доступности так же мало как бесплатных, так и платных парковочных пространств.

Среди негативных факторов ЕРЗ называет так же шумную автомагистраль прямо под окнами, монотонный фасад здания и один лифт, приходящийся на более, чем 60 квартир.

В шаговой доступности от строящегося ЖК находится муниципальный детский сад № 306, на расстоянии около 800 метров два филиала детсада № 59 «Золотой петушок». В радиусе полутора километров работают три общеобразовательные школы — № 131, 13 и 17.

Учитывая точечный уплотнительный характер застройки, к категории которой относится рассматриваемый комплекс, легко спрогнозировать проблемы с получением мест в образовательных учреждениях.

В ЖК представлены только однокомнатные апартаменты площадью от 23.8 до 59.6 со стоимостью в диапазоне 5.7- 15.2 млн рублей.

ЖК «На Писарева» — жизнь с видом на промзону

Жилой комплекс, состоящий из двух корпусов высотой 23 этажа на перекрестке улиц Семьи Шамшиных и Писарева возводит строительная компания «Краснообск. Монтажспецстрой». Срок сдачи первого корпуса — конец 2024 года, второй планируется сдать в конце 2025.

Застройщик описывает ЖК крайне скупо: «Вокруг квартала сформирована транспортная и социальная инфраструктура. В шаговой доступности расположены автобусные остановки, две станции метро, четыре школы, торговый центр „Галерея“. На территории домов будет детская и спортивная площадка. Подъезды в домах с прозрачными входными группами, с бесшумными высокоскоростными лифтами. В проекте предусмотрен подземный паркинг и кладовые для хранения сезонных вещей».

Говоря об этой стройке, в первую очередь, стоить вспомнить, что ее начало сопровождалось громким скандалом и широким общественным недовольством. На этом месте находилась Soccer Arena — популярный спортивный клуб с 4 футбольными полями, бассейном и тренажерным залом. Новость о том, что здание будут снесено, потому что находится в аварийном состоянии, стало неожиданностью для всех, начиная от экспертов рынка недвижимости, заканчивая владельцами клуба и любителями активного образа жизни.

При этом власти заявляли, что поскольку категория земельного участка предполагает размещение на нем спортивных объектов, то здесь будет построен новый спортивный клуб. Однако в итоге власти перезонировали участок под высотное строительство и отдали под жилую застройку.

«Как обычно, администрация обещала, что тут не построят жилые муравейники, но как всегда всех переиграла и выдала разрешение на очередные спальники, классика», — констатирует пользователь сервиса 2GIS с ником Иван Андреевич.

ЕРЗ выделяет несколько факторов, которые снижают качество жизни владельцев квартир в этом ЖК. Во-первых, постоянный шум от автомобилей, поскольку дома стоят непосредственно на пересечении двух оживленных городских магистралей. Во-вторых, рядом находится АЗС и изолятор временного содержания.

Кроме того, у экспертов традиционная для большинства новосибирских новостроек претензия к «повторяющимся фасадам, превращающих застройку в одинаково монотонную».

Более 60 квартир, приходящихся на один лифт в подъезде, тоже не добавят жильцам комфорта, особенно по утрам и вечером, когда люди возвращаются с работы.

На другой стороне улицы Писарева расположена промзона, и это еще один минус.

«Очередное упущение властей. Нет школы, больницы переполнены, и чувствую с пылью от промзоны количество асматиков только увеличится, в том числе и в этой бетонной коробке, если ее достроят. Если же строите, расселяйте бараки, которые застали Ленина», — возмущается пользователь сервиса 2GIS с ником Тим Никитин.

В радиусе 700 метров расположены три муниципальных детских сада — № 34, 59 и 486. Относительно недалеко расположена общеобразовательная школа № 4.

Но с образовательными учреждениями здесь ситуация аналогичная, как и в случаях, рассмотренных ранее. Новое высотное строительство на уже застроенных территориях ведется без создания новой социальной инфраструктуры. Поэтому будущих жильцов с детьми ожидают определенные сложности.

В комплексе выставлены на продажу студии, одно- и двухкомнатные квартиры. Площадь студий варьируется от 29.5 до 29.8 кв м, а стоимость лежит в районе 5.2-5.6 млн рублей. Однокомнатные квартиры имеют площадь 39-51.3 кв м, их стоимость 6-7.7 млн руб. Двухкомнатные площадью 56.2 кв м. можно приобрести за 7.6 млн рублей.