КРТ — это способность договориться

В противном случае он проиграет в конкуренции за самый ценный ресурс — человека. Среди всех актуальных способов обновления городов, возвращения в городскую ткань пришедших в упадок территорий, единственная правильная модель — комплексная реновация или комплексное развитие территорий (сокращённо — КРТ), которое сегодня стало не только механизмом градостроительного регулирования, но и маркером формирования комфортной городской среды.

Закон о КРТ был принят ещё в конце 2020 года. Он фактически закрепляет курс развития российских городов на компактное развитие, которое планировщиками всего мира признано наиболее рациональным, к тому же позволяет избежать деградации и маргинализации территорий (в том числе центральных). КРТ выгодно для всех участников процесса: властям он позволяет снизить масштаб неэффективно используемых территорий и повысить средний уровень качества городской среды. Переселяемым жителям даёт возможность улучшить качество жизни. Девелоперам КРТ позволяет реализовывать проекты на более предсказуемых условиях и получать прибыль. Реновация одновременно даёт толчок для развития малого предпринимательства и инфраструктурных объектов.

Помимо основных целей КРТ городским администрациям важно учитывать ещё несколько. Это знание экономики застройщиков, чтобы понимать как устроен процесс изнутри. Второй момент — это правильное определение эффективных параметров КРТ, чтобы девелопер при реализации проекта смог принять на себя развитие социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры без участия бюджета.

— Эффективная и компетентная работа с параметрами КРТ на стадии выделения площадки позволяет прогнозировать реализуемость проекта. Именно этот критерий я считаю главной болью КРТ в России, — прокомментировал руководитель земельного банка Брусники в Новосибирске Борис Зырянов, выступая на секции «КРТ: новые вызовы и задачи» в рамках деловой программы «Дней архитектуры в Новосибирске-2024». — Сегодня почти все проекты КРТ, которые выставляются, вызывают беспокойство с точки зрения их эффективной реализации. То есть в проект заложены такие финансовые параметры, которые при расселении данной территории и новом строительстве, не формируют бизнес-модель застройщика. В торгах по таким территориям не будет победителя. Для города это значит, что он не вовлек в стройку новый земельный банк, не решил проблему аварийности и, как следствие, не выполнил цель по вводу жилья. Но хуже, если торги по нереализуемому проекту состоялись. Это значит, что территория будет заморожена на 10-15 лет, ввиду того, что застройщик, выигравший торги, попытается, но не сможет реализовать проект. Люди по-прежнему будут жить не в лучших условиях, нового жилья не появится, а сама территория не скоро вернётся в земельный банк города, — заключил спикер.

Если муниципалитет будет опираться только на собственные интересны, то велика вероятность проведения аукционов без единого участника. Кроме того, в случае недостаточной инвестиционной привлекательности территории город реализует необходимую инфраструктуру за счёт бюджета, либо принимает участие в софинансировании новых объектов. Банк, в свою очередь, минимизирует своё участие на старте проекта, точно определяя вес инфраструктурной нагрузки на застройщика и существующие условия договора КРТ. Правильно структурированный проект должен быть выигран по начальной цене торгов, с незначительным количеством шагов повышения. Сейчас ценообразование договора КРТ в первую очередь формирует банк. Одобряя для застройщиков в финансовых моделях высокие лимиты на приобретение прав, кредитная организация фактически определяет планку, ниже которой участники торгов даже не рассчитывают на победу.

Сегодня, чтобы решить все сложности КРТ нужны большие компетенции. В Европе реализация подобных проектов — прерогатива мастер-девелопера, специальной структуры при муниципалитете, которая формирует ТЗ на мастер-план и затем проводит, как правило, международный конкурс, выбирая наиболее компетентных исполнителей. В России реальность иная. Концепцию развития той или иной территории, как правило, разрабатывает девелопер. И то, насколько качественное развитие получит территория, зависит исключительно от его компетенции. Комплексное развитие большой территории — вопрос не цены, а, прежде всего, компетенций.

— «Идеальное КРТ» — это способность договориться, найти хрупкий баланс интересов всех сторон: города, девелопера, жителя, банка. Город должен эффективно структурировать КРТ, застройщик сформировать качественную городскую среду и развить инфраструктуру, человек в диалоге с застройщиком улучшить свои жилищные условия, а банк выступить надёжным партнёром в реализации этих инициатив, — прокомментировал Борис Зырянов.

Брусника активно поддерживает проекты, позволяющие «перезапустить» утраченные и депрессивные городские пространства, придать им новый смысл. Компания заключила уже четырнадцать договоров КРТ в городах присутствия. На выбранных участках девелоперу предстоит расселить аварийные, морально и физически устаревшие дома, провести ревитализацию природных зон, восстановить профили улиц, переосмыслить планировочную структуру и функции.

Последним приобретением Брусники и первым проектом КРТ в Новосибирке стала площадка около «Локомотив-Арены» и озера Верховое. Проект предусматривает реновацию территории площадью 6,8 га и благоустройство прилегающего озера.

По условиям КРТ Брусника до 31 декабря 2026 года выкупит у собственников и снесёт более 50 объектов недвижимости, в основном это частные дома. В 2025–2026 годах компания планирует провести расчистку и благоустройство обводненного карьера и прилегающей территории. Параллельно начнётся строительство.

Территория первого проекта КРТ Брусники в Новосибирске

— Наш проект КРТ в Новосибирске — это знаковая и ценная территория для города, она должна быть реализована с высокими стандартами к качеству городской среды и современной архитектурой. Её переосмысление требует тщательной, выверенной, скрупулезной работы над мастер-планом, которую мы уже начали и планируем реализовать, в том числе, с использованием международного опыта. В его основу будут заложены несколько принципов: связанность, контекстуальность, интеграция урбанистического и природного ландшафтов, развитие инфраструктуры. В портфеле компании уже есть аналогичные по сложности проекты, поэтому реализация этой площадки будет на качественно новом уровне, — рассказал Борис Зырянов.

В этом проекте КРТ Брусникой будет применен принцип опережающего развития инфраструктуры. Сначала компания планирует провести благоустройство Озера Верхового, а затем построить жилые дома. До реализации договора застройщик уже профинансировал строительство школы на 1100 мест и детского сада на 340 мест, превысив итоговую цену аукциона над начальной в 3 млн рублей — этой суммы, как раз, достаточно для строительства социальных объектов. Мастер-план развития территории будет подготовлен до конца 2024 года. Весь проект Брусника планирует завершить до 2032 года.