Как купить квартиру в Греции по цене трёшки в Новосибирске

В интернете часто можно встретить восторженные рассказы экспатов о том, как по средней стоимости трехкомнатной квартиры в Новосибирске можно купить жильё в Европе. Однако часто в таких историях не учитываются дополнительные расходы на покупку и затраты на содержание. Аналитики международного брокера недвижимости Tranio специально для Atas.info рассказали, какие подводные камни ждут россиян на зарубежном рынке недвижимости и насколько выгодна такая инвестиция.

Что можно купить в Европе по цене квартиры в Новосибирске

Средняя стоимость трехкомнатной квартиры в Новосибирске площадью 65-70 квадратных метров составляет 4,7 млн рублей. По текущему курсу – это около 50 тысяч евро. Если сдавать такую квартиру в аренду за 27 тысяч рублей в месяц, доходность составит 6,8%.

Помимо очевидных расходов на содержание квартиры – коммунальные услуги, косметический ремонт – следует учесть также годовой налог на недвижимость и налог на сдачу в аренду – 13% или 6%, если открыто ИП.

Один из самых доступных и выгодных вариантов за те же деньги – квартира в Греции. За условные 50 тысяч евро в Афинах можно купить однокомнатную квартиру или даже студию. Цены на двухкомнатные квартиры начинаются от 75 тысяч евро.

Минимальная цена квартиры площадью 30 квадратов в Афинах составляет 42 тысячи евро. Дороже, за 50–52 тысяч на греческом рынке есть студии поменьше, до 25 квадратных метров, зато с видом на Акрополь и исторический центр.

К чему нужно быть готовым покупателю

Сразу предупреждаем, что визу или вид на жительство в Европе при покупке такой квартиры не получить – его оформляют только при инвестициях от 250 тысяч евро.

Чтобы купить квартиру в Афинах, необходимо открыть счет в греческом банке, получить индивидуальный налоговый номер в Греции и перевести документы, подтверждающие доход покупателя, на греческий. Можно даже не приезжать в страну, чтобы подписать договор купли-продажи, а оформить процедуру удалённо через юриста.

К стоимости квартиры необходимо добавить дополнительные расходы: около 3% налога на переход права собственности и госпошлину в размере 0,7% от стоимости. В отличие от России, в Греции не получится оформить сделку без юриста и нотариуса. За их работу тоже придется платить – закладывайте еще около 3%. Таким образом, на квартиру стоимостью 42 тысячи евро при покупке уйдёт ещё около 2850 евро.

Содержание греческой квартиры тоже обойдется дороже новосибирской: от 900 до 1 800 евро в год.

В расходы на содержание квартир придётся заложить:

• Ежегодный налог на недвижимость от 2 до 13 евро за кв. м.
• Ежегодный муниципальный налог на недвижимость от 0,025% до 0,035%.
• Коммунальные услуги – примерно 700–1200 евро в год для небольшой студии.
• Содержание общей территории жилого комплекса 200–400 евро в год.

Страховка для студии будет стоить от 100 евро в год, однако многие собственники этого не делают, а закон не обязывает.

Особенности сдачи квартир в аренду в Греции

Если вида на жительство нет, по условиям Шенгенской визы, в приобретённой недвижимости получится жить не более 90 дней в полугодии. В остальное время квартиру можно сдавать. Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Афинах – 400 евро.

Если сдавать квартиру посуточно, можно заработать еще больше. В обычные времена в условиях открытых границ туристы едут в Афины круглый год, поэтому там можно получить более привлекательную доходность, чем в любом другом месте в Греции. Правда, скорее всего, придётся дополнительно платить управляющей компании или людям, которые будут встречать гостей, передавать ключи и делать уборку. На их услуги рекомендуется закладывать как минимум 20-25% от стоимости аренды. Это может «съесть» всю дополнительную доходность.

Средняя доходность студии в Афинах в случае сдачи в долгосрочную аренду составляет 4,9%. Если купить квартиру без ремонта и вложиться в отделку, доходность может достигать 7%. На первый взгляд, доходность от квартиры в Новосибирске кажется более высокой, но там она в рублях, а тут — в евро.

В нашем примере общие затраты на покупку небольшой студии в Афинах и год её содержания составят около 46 052 евро. На деле эта сумма может меняться в зависимости от состояния рынка, площади квартиры, района и других параметров. Если сдавать её круглогодично, в год от аренды можно иметь 4800 евро без учёта расходов на текущий ремонт и налога на прибыль. Этот налог зависит от дохода от недвижимости и для небольшой студии, скорее всего, будет составлять 15%. Если считать стандартную стоимость аренды в 400 евро, то в год придется отдать 720 евро.

А если не Афины?

Помимо столицы Греции можно рассмотреть другие варианты, например, Салоники или Патры. За пределами столицы студию в Греции можно купить от 30 тысяч евро.

Можно рассмотреть и другие страны, например, Болгарию или Черногорию. В Болгарии за 10 тысяч евро можно купить небольшую студию в жилом комплексе с общим для всех жильцов бассейном и в пешей доступности от моря. В Черногории уже дороже: за 30 тысяч евро можно найти однокомнатную квартиру на вторичном рынке в пригороде Будвы или в небольшом курортном городе. А вот для покупки недвижимости в Испании необходим бюджет от 100 тысяч евро.

Тем не менее, при выборе квартиры стоит учитывать экономическое положение страны и возможный рост цен. Всегда выгоднее купить недвижимость в месте, стоимость которого будет расти. По мнению аналитиков Tranio, Афины – одна из самых привлекательных локаций среди европейских столиц. Сейчас Афины – относительно недорогой город, который будет дорожать уже в ближайшем будущем.

Кроме того, при покупке доходной недвижимости нужно держать в уме, насколько легко будет сдать эту квартиру в аренду. Именно поэтому стоит быть осторожнее с недорогими квартирами в нетуристических поселках или далеко от моря.

Выводы

Купить доходную недвижимость в европейской столице вместо квартиры в Новосибирске вполне реально, даже несмотря на более высокую стоимость коммунальных услуг, налогов, и других затрат на сделку и содержание. Но не стоит забывать о рисках, самый большой из которых — изменчивость курса валют.

Также нельзя недооценивать сложности владения недвижимостью в чужой стране, особенно в условиях закрытия границ. Правда, недавно министр Греции Харис Теохарис заявил, что Греция откроется для российских туристов весной 2021 года, если разрешат эпидемиологи. Страна выходит на финишную прямую для вакцинации, и к марту-апрелю 2021 года будет вакцинирована большая часть населения страны. К весеннему сезону Греция намерена открыть все аэропорты страны.