Ипотеку нужно брать: снижения цен на новостройки не будет!
Своим видением происходящего с Atas.Info поделился эксперт по недвижимости, ипотечный брокер Дмитрий Ракута.
Как на важнейший фактор, влияющий сейчас на рынок недвижимости, эксперт указал на то, что в 2023 году Центробанк принимал меры ужесточения кредитно-денежной политики. Однако не все потенциальные «льготники» от него пострадали. Часть категории граждан, к примеру, участники СВО, имеют свои преференции. Прежде всего, они касаются дальневосточной и арктической ипотеки. Эти льготы распространяются как на строящиеся дома, так и на вторичное жилье. Ставка при этом 2%, а максимальная сумма кредита — 9 млн рублей. По словам Ракуты, возможно, часть граждан не торопятся брать ипотеку в надежде на снижение цен в новостройках, но это вряд ли случится. Безусловно, небольшой дисконт на первичном рынке возможен, но кардинально менять бизнес-модель застройщики не готовы. Прежде всего, они будут реализовывать объекты, которые строятся, оставляя новые «на потом», таким образом регулируя интерес к покупке на текущих условиях, полагает эксперт.
Специалист отверг предположение о том, что люди, отказываясь от льготной ипотеки, «ушли» покупать жилье на вторичном рынке и пробуют другие ипотечные продукты, предлагаемые банками. По его словам, рынок вторичного жилья кардинально отличается от первичного и сегодня находится в стагнации, ведь чем дольше продержится высокая ключевая ставка, тем больше это будет отражаться на ценах. Вторичный рынок может дать отличный дисконт и предложение будет хорошим, но вопрос в том, что желающих этим воспользоваться не так много, ведь нельготная ипотека дорога, а наличных на руках у населения не очень много. И тех, кто готов покупать жилье на вторичном рынке, сегодня можно разбить на две группы: одни приобретают квадратные метры за наличные, другие предпочитают ипотеку с небольшой суммой в два-три миллиона.
В свою очередь Центробанк, рассматривая все регионы страны, настроен позитивно. Подводя итоги 2023 года, там отмечают высокие темпы роста ипотечного кредитования. По стране ипотека выросла на 2,9%, это при ужесточении условий льготных программ и росте рыночных ставок. «Рост ипотеки стимулировали доступные субсидируемые программы при увеличившемся спросе ввиду повышенных инфляционных ожиданий», — говорится в сообщении ведомства.
ЦБ на начало 2024 года прогнозирует сбалансированный рост и улучшение стандартов кредитования ипотеки, что предполагает не такой активный подъем на рынке, как в прошлом году. Среди основных факторов, влияющих на падение интереса к ипотеке у населения, отмечается как раз изменение условий льготных программ. Безусловно, влияние окажет и повышение первоначального взноса с 20 до 30%. Возможно, в своих прогнозах ЦБ ориентируется на определенные программы льготного кредитования.
Дмитрий Ракута в свою очередь замечает, что, несмотря на общее по стране ужесточение условий, покупка недвижимости в некоторых регионах станет не просто доступнее, но и привлекательной с точки зрения инвестиций при использовании льготного ипотечного продукта. Как отмечалось выше, сейчас наибольший интерес представляют дальневосточная и арктическая ипотека. И именно Дальний Восток в 2024 году станет интересовать инвесторов для покупки недвижимости. Главное в этой ситуации, отмечает эксперт, — не упустить момент, ведь при выгодной ипотеке цены не будут стоять на месте. По этой причине в субъектах РФ, подпадающих под действие дальневосточной и арктической ипотеки, покупка жилья может стать неплохой инвестицией. А предложенная в данных кейсах ставка в 2% больше похожа на рассрочку, при покупке заемщик практически не переплачивает банку.
И если продолжить тему инвестиционной привлекательности на рынке жилья в 2024 году, то Ракута посоветовал посмотреть на те регионы, где есть военно-промышленный комплекс. Например, позитивные изменения в цене показывает Челябинск, там вместе с ростом арендной платы за квартиру пошла в рост и стоимость квадратного метра жилья. Хорошие показатели могут дать такие направления, как Нижний Новгород и Новосибирск, ну и черноморское побережье, оно всегда будет пользоваться спросом с точки зрения инвестиционной привлекательности.
Но все же: что будет с рынком недвижимости? Многие эксперты сходятся во мнении, что в 2024 году не стоит ожидать большого роста цен на «вторичке», как это было в 2022 и 2023 гг., тогда некоторые регионы отмечали рост в 40%. Новостройки могут показывать повышение цен, но оно будет незначительным — в пределах уровня инфляции. И если в ближайшие годы программы льготной ипотеки будут сворачиваться, то разница в ценах на первичном и вторичном рынке станет уменьшаться. Большинство экспертов ожидают, что спрос на квартиры будет снижаться, и уже к осени падение составит 10-20%. А в целом, как добавил Дмитрий Ракута, в новом году на рынке недвижимости не стоит ожидать больших потрясений по той причине, что если банковский сектор совместно с рынком недвижимости попадут в рецессию, то значительные потери будет нести и экономика страны. Поэтому правительство сделает все, чтобы этого не допустить. Шаги, которые предпринимает Центробанк по ужесточению кредитно-денежной политики, ужесточению условий ипотеки также преследуют цель бороться с инфляцией и ипотечным пузырем, что не будет способствовать разгону цен на квадратные метры.