Просто не надо допускать к строительству кого попало

Дмитрий Холявченко, генеральный директор агентства недвижимости "Республика", рассуждает об адекватности новой инициативы новосибирского правительства по стимулированию завершения долгостроев.

Предоставление земельных участков без торгов в качестве механизма восстановления прав обманутых дольщиков является более чем спорным решением.

Я уже неоднократно говорил о принципиальном несовершенстве не только законодательства в строительной отрасли, но и самой структуры это отрасли, как будто пришедшей к нам из Средневековья. В целом к одной из важнейших отраслей экономики нашего региона применяются слишком низкие требования, в связи с чем на рынок приходят компании лишенные достаточного объема собственных денежных средств и вынужденные привлекать деньги от инвесторов.

Десять лет назад, государство, отчасти под давлением строительных лоббистов, отчасти из чувства бессилия или нежелания сделать строительный рынок цивилизованным, легализовало, на мой взгляд, дичайшую схему инвестирования будущими собственниками еще несуществующей недвижимости в строительство, лишь немного облагородив ситуацию законом о долевом участии. Среди юристов присутствует обычно положительное мнение об этом законе, потому что он снял большинство правовых рисков приобретения имущественных прав требования – в первую очередь возможность так называемых "двойных продаж". Но дело в том, что все экономические риски, которые, по старинной традиции русского бизнеса, строительная компания перекладывает на инвестора, остаются в силе.

То есть, говоря проще, ваши имущественные права четко зафиксированы и хоть как-то привязаны к вероятному будущему объекту недвижимости, но никто и никогда не сможет вам дать гарантии, что дом вообще достроится.

В случае же, если вы не играли в инвестора, а решали для себя жилищный вопрос, да еще, зачастую, и с привлечением ипотечного кредита, то вряд ли вас обрадует превращение дома, где находится ваша будущая квартира, в долгострой, даже если ваши имущественные права будут твердо закреплены. Ну, а часть застройщиков в качестве схемы инвестирования даже не использует договор долевого участия в строительстве – это кооператив, предварительный договор, вексель.

Что касается возможной нормализации рынка, то единственным выходом была бы отмена закона о долевом участии в строительстве и разрешение для строительных компаний проводить работы на деньги из собственного капитала, заемные средства кредитных учреждений или средства привлеченные акционированием. Да, это бы снизило темпы строительства, но зато ликвидировало бы те риски, которые в итоге приводят к большим затратам, включая бюджетные. На мой взгляд, люди вкладываются в новостройки по причине единства жадности и дозволенности, в то время как низкая цена на новостройку скорее должна ассоциироваться с рисками, а возможность, дозволенная законодательством не может восприниматься в качестве гарантии.

При этом не следует забывать, что строительный бизнес, как правило, очень циничный и крайне неэффективный.

Кроме того, это тот бизнес, который вообще ничему не учится ни в период кризиса, ни в период подъема, в виду своей структурной ущербности. В связи с этим любое законодательство, которое будет направлено на защиту нерасчетливых и безответственных инвесторов, которые экономию на покупке новостройке не ассоциировали с рисками, сродни с рисками игры на бирже, не приведет ни к чему хорошему в долгосрочной перспективе. Решение, направленное на любую помощь обманутым дольщикам, это решение проблем жадных и глупых за счет всего общества, как бы жестоко это ни звучало. Человек хочет принимать решение и не нести за него ответственность, причем отказывается признавать что сделал ошибку сам. Таким образом и потребителей рынок ничему не учит, поэтому иных способов регулировать рынок, кроме запрета инвестиций потенциальных дольщиков я не вижу.

Однако есть в этой инициативе губернатора еще один важный аспект. Допущение существования на рынке безответственного бизнеса, услугами которого пользуются безответственные потребители, совсем не отменяет факта глубины негативных последствий. Наличие долгостроев и наличие обманутых или пострадавших дольщиков и инвесторов заметно увеличивают социальную напряженность, вызванную, в конечном итоге, несовершенным законодательством и слабостью государства, в связи с чем проблему необходимо решать, возможно и тем самым путем, как предлагает губернатор.

Но сама политика "затыкания дыр", конечно, говорит о комплексной деградации системы управления и правоприменительной практики.

И – последний момент – стандартное правило предоставления земельных участков под застройку по результатам торгов неслучайно – предоставление земельных участков, возможно, самая коррупционная сфера в мире из всех существующих. Поэтому какой бы "благой" с социально-патерналистской точки зрения ни была инициатива, если она предусматривает административные процедуры вместо прозрачных конкурсов, я однозначно высказываюсь против, ибо опыт показывает, что ничего хорошего из этого обычно не получается, а уровень коррупции только растет. В конце концов, есть с точки зрения законодательства вполне разработанное законодательство (включая арбитражное), которое формально позволяет защитить права всех заинтересованных лиц. Что? Вы скажете что на практике оно не приводит к удобоваримому результату? Так просто не надо допускать к строительству кого попало.