«Я бы ни за что не купил»: правду о проблемах апартаментов рассказал Александр Бойко

— Александр Всеволодович, сейчас много рекламы, где покупку апартаментов подают, как выгодную инвестицию. Атас.Инфо недавно рассказывал, как управление архитектуры предупреждало главного архитектора о риске: в Новосибирске строятся 15 высотных зданий под апарт-отели, которые, вероятно, будут продаваться, как жилье. Что вы думаете об апартаментах?

— Ничего хорошего, к сожалению, не думаю, поскольку юридически такого вида недвижимости, насколько я осведомлен, в Российской Федерации по сей день не существует. Соответственно не существует и законов, которые бы регламентировали взаимоотношение сторон по договору, защищали вас как инвестора этой недвижимости.

В России существует всего четыре вида жилой недвижимости. И только одна из них коммерческая, где инвестор, будучи единственным собственником всего здания, полностью защищен — это гостиницы. Здесь все прозрачно и понятно. Но так все хорошо, только до тех пор, пока собственник один.

Все остальные, это — общежития, индивидуальные жилые дома, многоквартирные жилые дома — это так называемый жилой фонд, где взаимоотношения между сторонами регламентируется в первую очередь Жилищным Кодексом, который, как правило, стоит на защите интересов конечного пользователя помещением, в частности арендатора, а никак не собственника.

Интересы собственника такого помещения, как правило вторичны. Представим ситуацию: я у вас снимаю квартиру. Снимаю год, два. А затем, в какой-то момент перестаю платить. Не плачу месяц, другой… полгода…

Ваши действия?

— Выселить? Поменять замок?

— Только попробуйте! До пяти лет лишения свободы! Ст. 330 УК РФ — «Самоуправство». Ко мне, хотя и в арендованную квартиру, даже полиция не имеет права зайти без моего разрешения. И хотя это ваша квартира, вы также не имеете права ко мне зайти без моего приглашения. Только по решению суда и только через приставов. А это время! А время — деньги. Вы как собственник практически не защищены. Это основной, но не единственный минус жилого фонда при попытке на нем зарабатывать.

В английских словарях слово apartments переводится, как «жилье, предназначенное для сдачи в аренду». В Германии, по-моему, семь видов жилой недвижимости. У нас — четыре. А в каких-то странах доходит до 11 типов жилья. Допустим, немец в своем МКД, на лестничной площадке купил соседнюю квартиру и сдает ее в аренду. Вот это и есть apartments. От жилья она физически ничем не отличается. Но отличается юридически. Там собственник защищен. Его апартаменты зарегистрированы, как коммерческая недвижимость. И если я не плачу вам арендную плату — вы меня можете спокойно выселить.

Введение понятия «Апартаменты» в западной его трактовке, это как раз то, что должно было бы снять эти проблемы. Но в силу разных причин этого не произошло.

То же, что у нас сегодня в стране принято называть «Апартаментами» — это, как правило, — обман.

Когда под видом гостиницы, на земельном участке, где построить по закону жилой дом нельзя — строится банальное жилье и затем гостиничные номера, а по факту — квартиры и продается поштучно в розницу. А управляющая компания создается только на период распродажи жилого фонда, после чего она просто исчезает.Поэтому, когда строится, как вы говорите, около 15 апарт-отелей, де-факто — строится жилье.

Недавно построили комплекс «Маяковский» (Элитные апартаменты рядом с ККК Маяковский. — прим ред.). Изначально там планировался пятизвездный отель. Потом переделали в четырёхзвёздный, потом переделали в апарт-отель. В итоге пытаются продать его, «как жильё».

— Тем не менее, многие крупные застройщики Новосибирска возводят и предлагают на продажу целые комплексы апартаментов. Выглядят эти многоэтажки привлекательно, этим домам дают эффектные названия. Как вы считаете, это будет раскупаться?

— Есть поговорка — «на базаре два дурака. Один продает, другой покупает». Всегда найдется тот, кто купит. Но «эффектным названием», инфраструктуру не подменить.

Я бы ни за что не купил. Поскольку это, с одной стороны еще «недогостиница», а с другой, по-прежнему, «недожилье».

Недогостиница — потому, что застройщику не выгодно строить нормальную гостиницу — слишком большой коэффициент потерь — от 50% до 55%. Он стремится приблизится к показателям жилья, где этот коэффициент всего максимум 30-35% (для жилья бизнес класса, для эконом — вообще может быть и 18%).

Соответственно, на выходе получается банальное жилье, которое использовать как гостиницу уже не получается — проектом, как правило там вообще не предусмотрены ни гостиничная технология, ни инфраструктура. Нет ни складов, ни прачечных, ни отдельных лифтов для сервисных служб, я уже не говорю о кухнях, ресторанах, фитнесе, столовых и гардеробах для персонала, системах пожарной безопасности и пр.

Но это по-прежнему не жилье, поскольку либо не хватает земли для парковок, детских площадок и тп и тд, либо, что еще веселее — здесь вообще жилье строить было нельзя по градостроительным нормам, поскольку на данной территории, например, не предусмотрены школы, детские сады, поликлиники, общественный транспорт и тд и тп.

— В апартаментах услуги ЖКХ оплачиваются, как у юрлиц?

— Нет никаких апартаментов, есть гостиница. Соответственно есть юридическое лицо, ее эксплуатирующее со всеми вытекающими последствиями, в том числе и расценками за электроэнергию, газ, воду, канализование.

— Налоги?

На Западе, когда вы владеете двумя квартирами на одной лестничной площадке, со своей квартиры, где вы сами живете, вы платите налог на имущество и налог на землю. А с квартиры, сдаваемой в аренду (суть апартаменты) — налог на прибыль и НДС. А у нас сборная солянка. У нас платить придётся всем и за все. Даже за начисление подоходного налога сотрудникам. В данном случае главным будет вопрос — как избежать двойного налогообложения.

— Кстати, есть новосибирцы, которые считают, что вы первый открыли «ящик Пандоры» с апартаментами «Резидент»? Которые позже получили статус жилого дома.

В общем-то, так и есть, но с точностью наоборот. Этот объект с самого начала строился именно, как жилой дом. Строили на свои, поэтому к моменту завершения строительства были единственными собственниками. За полгода до ввода, в конце 2010 года Владимир Владимирович Путин, поднял вопрос о строительстве арендного жилья. Мы и решили — а почему бы и нет? Так что, де-юре, у нас с самого начала это было жилье, предназначенное для сдачи в аренду. То есть, самые настоящие «апартаменты».

— Почему вы расстались с «Резидентом»?

Как раз из-за пробелов в законодательстве в этой сфере. В какой-то момент мы столкнулись с неплатежами. А поскольку де-юре это было жилье, то мы тут же столкнулись с той ситуацией о которой я только что рассказал. Мы, конечно решили эту задачу, убрали отовсюду информацию, что это жилой дом и запустили рекламу «Апарт-отеля Резидент» (до этого это был «Доходный Дом на Крылова»).

Следом вылезла еще одна проблема — ввели имущественный налог на жилой фонд. И если физлицам предоставили льготный 10-летний переходный период, то нам — нет. В «Резиденте» налог за однокомнатную квартиру мог бы достигать 3 600 рублей в месяц.

С такой налоговой нагрузкой, помимо всего прочего, мы были явно не конкурентоспособны.

Мы решили и эту проблему через внесение изменений в законодательство. Но через 5 лет эта проблема опять возникла. А когда государство попробовало запретить оказание гостиничных услуг в жилом фонде, я просто плюнул на эту затею и все…

За 10 лет существования этого объекта, государство, так и не удосужилось внести изменения в законодательство в части арендного жилья. А мне просто надоело воевать с ветряными мельницами…

— Апартаменты стали трюком для застройщиков, потому что их «втыкают» там, где нельзя строить жилье: нет социальной инфраструктуры: школ, детсадов автопарковок?

Совершенно верно! Мое отношение к этому, именно как к жульничеству.

— Сейчас предлагают покупать апартаменты, как доходную недвижимость. Вы считаете, это не сработает?

В краткосрочной перспективе, скорее всего сработает. Все зависит от рекламы и продвижения. Но дальше, когда инвесторы столкнутся со всеми проблемами, о которых мы только что с вами говорили — наступит коллапс. А мы с вами еще не коснулись и малой части проблем. Хотите еще пару кейсов на тему апартаментов?

Сегодня та схема, которую предлагает большинство застройщиков, это купить юнит в апарт-отеле. Иными словами — номер в гостинице. Допустим, мы с вами строим 16 этажную гостиницу с 15 жилыми этажами по 20 юнитов на этаже.

Итого 300 номеров. Или 300 различных собственников. Вы когда-нибудь присутствовали на общем собрании собственников жилья в МКД, на которое пришли все 300 хозяев, да ее со своими вторыми половинками? Вы на самом деле думаете, что они смогут в принципе, хоть, о чем-нибудь договорится?

Далее… Застройщик, как правило, предлагает юнит в состоянии White box, или, иными словами «под самоотделку». У вас есть деньги отремонтировать вашу недвижимость сразу, а у меня нет. Вы уже сдаете свой номер, а я только начинаю делать ремонт. А это не жилье, здесь закон о тишине не работает. Я могу шуметь, сколько моей душе угодно и в любое время. И как вы думаете, как долго с такой репутацией проработает данный отель?

— Резюмирую. Покупка апартаментов в Новосибирске, как объекта пассивного дохода, на ваш взгляд, не имеет смысла?

Я не верю в эту историю, потому что не знаю ни одного положительного примера, который, снимал бы все вопросы, которые я перечислил.

Та бизнес-идея, о которой вы спрашиваете предполагает распродажу юнитов (гостиничных номеров) еще на этапе строительства. Я промолчу даже про экономическую несостоятельность данной идеи, поскольку гостиничная недвижимость — это последний вид коммерческой недвижимости в который вкладывается квалифицированный инвестор на Западе, поскольку это очень дорогой и операционно сложный бизнес и самое главное он низкорентабельный.

Среднеотраслевая рентабельность — 6,5% годовых. И это при том, что объект встает на баланс заказчика по себестоимости, полностью готовый, с ложками, поварежками, постельным бельем, кондиционерами, туалетной бумагой и ершиком для унитаза в придачу, по так сказать «оптовой» цене.

А в вашем случае застройщик старается продать не готовый бизнес, а голую заготовку — без отделки, без мебели, без ПО, без опытной управляющей компании. Без всего! И вы, по-прежнему, верите в эту историю?

— В Новосибирске сейчас эпидемия строительства апартаментов? Чем грозит городу их массовое строительство? Это обернется проблемой?

Однозначно! Так это уже случилось в Москве. Там даже пытались урегулировать этот вопрос через Гос Думу. Нужно изучать опыт столицы в этом плане. И здесь должна быть занята жесткая политика со стороны города! Взялся строить отель — построй именно отель! С полной финишной отделкой, мебелью, утварью, со всей технологией и гостиничной инфраструктурой!

Сегодня Новосибирску катастрофически не хватает хороших отелей.