Жизнь в пробках и шуме — почему не стоит покупать новостройку в Кировском районе

Кировский район Новосибирска традиционно считается рабочей окраиной. Дома здесь строят в основном эконом-класса. Но зачастую именно относительно низкая стоимость квартир становится решающим фактором при принятии решения о покупки жилья. Застройщики рекламируют новые жилые комплексы, как недорогое, но комфортное жилье, обеспеченное всей необходимой инфраструктурой. Однако реальность зачастую сильно расходится с информацией из рекламных буклетов.

К плюсам жизни в Кировском районе относят неплохую экологию. Роза ветров в городе такова, что все вредные выбросы, загрязняющие атмосферу, в основном относит в сторону правого берега Оби. Близость реки и крупных зеленых зон также выглядят привлекательно для покупателя.

Минусы жизни в новых ЖК в Кировском районе: плохая транспортная доступность, отставание строительства инфраструктуры от возведения жилья, монотонная высотная застройка, обилие студий и однокомнатных квартир в новых домах. Район считается одним из самых криминальных в Новосибирске, уступая по количеству зарегистрированных преступлений только соседнему Ленинскому.

Рассмотрим качество жизни в новостройках на конкретных примерах жилых комплексов, которые активно рекламируются на рынке недвижимости. В качестве инструментов оценки будем использовать информацию «Единого ресурса застройщиков» (ЕРЗ), отзывы собственников квартир и тех, кто рассматривал возможность покупки жилья в этих ЖК.

ЖК «Сергиев Пассаж» — жизнь в окружении маргиналов

Жилой комплекс переменной этажности от 22 до 26 этажей состоит из трех высотных корпусов, два из которых уже сданы. Расположен в квартале, образованном улицами Урманова, Обогатительной, Оловозаводской и 20 Партсъезда.

Специализированный застройщик «Сергиев пассаж» входит в состав производственно-коммерческой фирмы «Агросервис», известной в городе строительством многих социальных объектов. Застройщик позиционирует ЖК как жилье комфорт-класса.

«Жилой комплекс расположен в экологически чистом районе, в шаговой доступности расположен пляж и парк „Бугринская роща“. Развитая инфраструктура ЖК обусловлена территориальной близостью объектов социального и развлекательного назначения: детских садов, школ, спортивных и творческих секций, аптек, магазинов, ТЦ „Мега“. Возле ЖК расположены три остановки наземного общественного транспорта, включая автобусные и трамвайные», — пишет застройщик на официальном сайте.

И все это соответствует действительности. Однако застройщик не упоминает, что стоят новые высотки в окружении старых двух- и трехэтажных домов, частного сектора и дачных обществ. Район имеет славу маргинального места, где часто происходят криминальные разборки.

ЕРЗ отмечает низкую транспортную доступность: общественный транспорт представлен только автобусом №43 и трамвайными маршрутами №15 и 10. В часы пик муниципальные перевозчики стоят наравне с сотнями личными автомобилей в длинных пробках. Узкие улицы не были рассчитаны на появление здесь высотных жилых домов и не справляются с резко возросшей нагрузкой.

«Перспектив изменения уровня транспортной доступности нет», — констатирует специализированный портал.

Кроме того, ЕРЗ отмечает одинаковые скучные фасады домов ЖК, превращающие застройку в монотонную.

Но главный минус, о котором сообщают новоселы — несоответствие заявленного класса жилья качеству строительства.

«Перегородки в квартире из пазогребневой плиты с пустотами внутри. Перегородка с соседями: кирпич в один слой, слой минваты, который просто болтался, ничем не закрепленный, плюс пазогребневая плита. Слышны обычные разговоры соседей. Через вентиляцию слышимость через несколько этажей, если у соседей вечеринка. Двор маленький. Парковочных мест значительно меньше количества квартир в доме», — рассказывает жительница корпуса по адресу Урманова, 7 Виктория Маркова.

Претензии к размеру двора высказывают многие жильцы. Кроме того, в отзывах на различных интернет-ресурсах часто встречаются упоминания периодически появляющегося неприятного запаха из системы приточной вентиляции. Но больше всего жалоб на работу лифтов.

«Минус, как всегда в таких домах, это лифты. Ждал 15 минут. Ушел пешим по пожарной лестнице. Тем, кто делает дома такие, надо подумать о доступности и исправности лифтов», — сетует пользователь сервиса отзывов платформы Яндекс Ярослав Пантелеев.

Подавляющее число квартир в ЖК — однокомнатные студии площадью от 43 до 45 кв. м. Стоимость такого жилья лежит в диапазоне от 4.4 до 4.6 млн рублей. Есть студии со свободной планировкой площадью от 60 до 65 кв. м. Их стоимость варьируется от 6.3 до 6.8 млн рублей.

ЖК «На Петухова» — без транспорта и поликлиники

Комплекс состоит из двух одноподъездных 17-этажных корпусов, сданных в эксплуатацию в феврале 2024 года. Застройщик ООО «Элит-Лэнд» позиционирует ЖК, как жилье комфорт-класса. Дома расположены практически в самом конце улицы Петухова, на границе с лесопарком имени академика Синягина.

«Дома расположены в экологически благоприятном районе рядом с лесопарком, образуя между собой общую придомовую территорию с детской площадкой и местами отдыха, где с удовольствием проводят время взрослые и дети. Детские сады и школа рядом с домом», — сообщает застройщик на официальном сайте.

Кроме того, строительная компания в качестве плюсов приобретения жилья в этом ЖК указывает развитую инфраструктуру микрорайона и отличную транспортную развязку.

С этим не согласен ЕРЗ — по данным ресурса, район имеет низкий уровень транспортной доступности.

Утверждение о наличии социальной инфраструктуры тоже не полностью соответствует действительности. В шаговой доступности отсутствует поликлиника. Рядом действительно находится школа № 217. Но это одно из самых переполненных учебных заведений Новосибирска — занятия идут с утра до позднего вечера, но из-за нехватки классов часть предметов все равно приходится переводить на дистанционное обучение.

Еще один минус жилого комплекса, который отражен в ЕРЗ, — количество квартир на один лифт в подъездах превышает 60, что гарантирует проблемы для жильцов по утрам и вечерам.

«Лифты тут постоянно не работают. С оплатой коммунальных услуг вообще не ясно, до сих пор не можем добиться лицевых счетов по всем выплатам. Нормальных магазинов рядом нет», — рассказывает о первых впечатлениях после покупки квартиры Карина Темникова.

В свою очередь, ресурс novostroy.ninja отмечает, что уже после сдачи домов, в конце марта 2024 года, Министерство строительства Новосибирской области выявило нарушения в работе застройщика, за что ему объявлено предостережение. О чем конкретно идет речь, в общедоступных материалах проверки не говорится.

«Отвратительная контора. По гарантии не исполняют в срок устранения того, что они якобы настроили. Телефон не отвечает ни один заявленный, по адресу офис не находится. Есть другой офис, но там секретарша не впускает, прыгаешь под дверью, а она чай пьет. Ведёт себя грубо. Ответственных людей нет. От слова совсем. Контора мутная. Не советую у них приобретать квартиру, если не хотите проблем. Качество квартир дрянь», — констатирует пользователь 2GIS Светлана Алейникова.

Основной тип квартир в ЖК — однокомнатные студии, хотя представлены 1-, 2- 3-комнатные квартиры. Стоимость студий площадью 38.5 — 41 кв. м. колеблется от 3.5 до 4 млн рублей, однокомнатные квартиры площадью 40.3 кв. м. продаются за 3.7 млн рублей, площадь двухкомнатных составляет от 58.2 до 66.4 кв. м., а стоимость от 5.4 до 6.2 миллионов. Трехкомнатные квартиры имеют площадь немногим более 72 кв. м. и выставлены на продажу по ценам в диапазоне 6.4 — 6.8 млн рублей.

ЖК «Семейный квартал» — жизнь на проезжей части

Жилой комплекс состоит из трех панельных домов высотой от 17 до 25 этажей. Один из них уже сдан, два находятся в финальной стадии строительства. Жилье позиционируется как эконом-класс. Дома расположены вдоль улицы Бронной, ближе к ее завершению, напротив природного озера. Застройщик ООО «Строительные решения» входит в группу компаний «Первый строительный фонд».

«Комплекс наполнен комфортными решениями для жизни. На первых этажах расположились просторные колясочные, а на территории спроектированы детские площадки для разных возрастов от малышей до ребят постарше и особое внимание мы уделили спорту и зонам спокойного отдыха для людей постарше. Авторское благоустройство порадует стильными, оригинальными и эргономичными решениями с богатым и разнообразным озеленением, создающим атмосферу приватности, уюта и комфорта», — говорится в рекламе застройщика.

ЕРЗ отмечает низкий уровень транспортной доступности без перспектив его улучшения. Жителей ЖК ждут проблемы с парковками — на придомовой территории на одну квартиру приходится менее 0,2 машиноместа.

В шаговой доступности отсутствует поликлиника. Ближайшая муниципальная поликлиника № 13 находится на Северо-Чемском жилмассиве, до нее более 2 километров. Ближайшая к ЖК средняя школа № 64 переполнена, а о строительстве нового учреждения образования речи не идет.

Кроме того, специализированный ресурс обращает внимание на то, что на одном этаже расположено более 10 квартир, на один лифт в подъезде приходится более 60 квартир. А повторяющиеся фасады зданий превращают застройку в одинаково монотонную.

Еще один негативный фактор — присутствие сильного источника шума, то есть, расположение домов в непосредственной близости с оживленной улицей. На это жалуются жители комплекса.

«Расположение плохое, прямо на дороге, рядом в 100 метрах железная дорога. Транспорт ходит регулярно, но очень большие пробки. Есть всего два выезда, либо через Северо-Чемской жилмассив, либо через переезд на улице Петухова», — говорит собственник квартиры в доме по Бронной, 22 Юрий, пожелавший не афишировать свою фамилию.

Люди жалуются на неудобную планировку и тесноту в квартирах, на отсутствие ограждения во дворе и вентиляции в подъездах.

«Инфраструктуры пока нет. Возле дома нет ровным счётом ничего: ни магазинов, ни кафе, ни киоска с фруктами. По любому вопросу нужно ехать пару остановок в одну или другую сторону», — делится впечатлениями Андрей Румянцев.

Жилье в «Семейном квартале» представлено от студий до трехкомнатных квартир. Студии от 24.3 до 26.4 кв. м. предлагаются по цене в диапазоне 2.9 — 3.2 млн рублей. 1-комнатные квартиры площадью около 40,5 кв. м. стоят 4.5-4.6 млн рублей. Площадь 2-комнатных варьируется от 38.2 до 48.9 кв. м., а цена от 3.7до 4.6 млн рублей. 3-комнатные квартиры имеют площадь от 53.8 до 74.8 кв. м., ценовой разброс 5.6- 7.4 млн рублей.

ЖК «Расцветай на Зорге» — жизнь на стройплощадке

Жилой квартал, который в будущем должен состоять из 11 «свечек» высотой 27-28 этажей, расположен фактически на границе города, в самом конце улицы Зорге, по соседству с частным сектором. Сейчас построены три здания, полностью стройка должна быть завершена в 2030 году. Так что новоселам еще долго придется мириться со всеми неудобствами жизни вблизи стройплощадки.

Застройщик, ООО «Темпо», входящее в группу компания «Расцветай», так описывает квартал после окончания всех работ: «Это оптимальное сочетание городской инфраструктуры и спокойного уюта спального района. Летом это бескрайний зеленый горизонт, поля и лесополосы, уединенные пикники и велосипедные прогулки по вечерам, отсутствие пыли от городских магистралей и всего полчаса (15 км) на автомобиле до пляжа на Обском море. А зимой — прогулки на свежем воздухе, походы на лыжах и пушистый белый снег за окном».

С точки зрения ЕРЗ, речь идет о плохой транспортной доступности без каких-либо перспектив улучшения ситуации, отсутствии парковок (менее 0.2 машиномест на одну квартиру).

Критикует ресурс застройщиков и архитектуру — к минусам относится исключительно высотная застройка комплекса, более 60 квартир на один лифт в подъезде, наличие более 10 квартир на одной лестничной клетке.

Расположенные рядом школы №41 и 108 уже работают на пределе возможностей и не рассчитаны на прием сотен новых учеников. Относительно недалеко есть несколько детских садов, но и они переполнены, учитывая соседство с недавно построенным крупным жилым комплексом «Фламинго».

Нет в шаговой доступности и поликлиники. Ближайшая, № 22, находится практически на перекрестке улиц Громова и Зорге, в двух километрах от новостроек.

«Получили ключи от квартиры в первом доме на Зорге 229/1. Строительный мусор не убран, входные двери плотно не закрываются, теплорегуляторы сразу не выдали, просили по 1500 р. за штуку. Потом выдали бесплатно. Ключи от замков на окнах дали, а самих замков на окнах нет. На письменные претензии не реагируют. Отзывы блокируют», — описывает первые впечатления от покупки жилья в «Расцветай на Зорге» пользователь платформы «Яндекс» Инна Ю.

Одна из серьезных проблем — транспортная доступность. Общественный транспорт представлен 4 маршрутами автобусов, которые идут по улице Зорге. От уже сданных домов до конечной остановки идти пешком около километра. Но и владельцам собственных машин отсюда выбираться непросто.

«Домов понастроили, а выездов, со времен СССР, так два и осталось! Вот скоро в пробочках все и познакомимся… Шутки шутками, а выезд с конечки на Советское шоссе уже лет 10 как необходим. Все кому туда, стоят тоже в пробке на Громова или на Сибиряках, тем самым еще больше усугубляя ситуацию», — рассказывает Виталий Вельмов.

В продаже есть студии, одно- и двухкомнатные квартиры. Площадь студий варьируется от 32.5 до 36.4 кв. м., а цена от 3.5 до 4.4 млн рублей. Однокомнатные квартиры имеют площадь 44.3 — 54.6 кв. м., стоимость от 4.4 до 6.1 млн рублей. Площадь двухкомнатного жилья варьируется от 62.4 до 64.3 кв. м., стоимость в промежутке 5.8 — 7.3 млн рублей.

В рамках спецпроекта мы продолжаем изучать новостройки Новосибирска на основе отзывов покупателей квартир и данных «Единого ресурса застройщиков». Уже вышли обзоры о новых домах в Калинининском, Заельцовском и Октябрьском районах. На очереди — предложения застройщиков в Ленинском районе.