Шум, грязь и вонь — изучаем новостройки в Ленинском районе Новосибирска

Ленинский район занимает большую часть Левобережья Новосибирска. В нем можно выделить несколько зон в зависимости от качества жизни в каждой из них: от центральной части, где стоимость жилья может быть сравнима с ценами на квартиры в историческом центре города, до рабочих маргинализированных окраин.

Существенный минус — наличие в городской черте Левобережного мусорного полигона, на котором периодически вспыхивают пожары, из-за чего едкий дым накрывает жилые кварталы. Еще одним фактором, снижающим привлекательность новостроек в районе, служит большое количество частного сектора и ветхого жилья, где зачастую живут мигранты из стран ближнего зарубежья.

Рассмотрим несколько новых жилых комплексов, которые активно рекламируются застройщиками, с точки зрения комфорта и удобства жизни. В качестве инструментов оценки будем использовать информацию «Единого ресурса застройщиков» (ЕРЗ) и мнения покупателей квартир.

ЖК «19/56 — Кварталы Телецентра» — жизнь под грохот трамвая

В названии ЖК обыгрывается его расположение. Жилой комплекс состоит из трех корпусов высотой от 20 до 25 этажей на перекрестке улиц Вертковская и Костычева, недалеко от телевышки, откуда транслируются сигнал большинства теле- и радиоканалов.

Строительство квартала начали в 2022 году, выдача ключей новоселам запланирована на 2026 год. Застройщик, ООО «СЗ Телецентр», позиционирует ЖК, как жилье бизнес-класса.

«Это начало масштабного проекта реновации целого микрорайона. Мы строим квартал, который станет драйвером реновации всего левого берега и изменит жизнь жителей города к лучшему. Квартал вписан в существующую застройку. Здесь все давно живет размеренной жизнью», — описывает проект застройщик.

Потенциальные покупатели, изучившие проект, считают, что застройщик лукавит, относя свое предложение к бизнес-классу.

«Как может быть комфорт-класс с маленькими квартирками? Это же оксюморон. Комфорт — это хаты от 100 квадратов с потолками от 3-х метров и видом из окон на парк, числом квартир на этаже не больше 3-х, а вестибюль на 100 персон, бездельник-дворецкий с уродским забором и недоохранниками — это повод задрать тарифы, а не комфорт», — считает пользователь специализированного форума о новостройках на сайте НГС с ником Alippa.

Квартал, возводимый на месте малоэтажных ветхих домов, не просто вписан, он буквально втиснут в существующую городскую среду. Это хорошо видно на фото из соцсетей строительной компании. 25-этажные башни будут резко контрастировать с окружающей архитектурой — советскими 5-этажками. Чрезмерную высотность и монотонность планируемых фасадов ЕРЗ относит к одной из негативных черт будущего ЖК.

Самая протяженная часть комплекса проходит вдоль трамвайной линии, которая служит источником повышенного шума и вибрации, отмечает ресурс застройщиков. По другую сторону трамвайных рельсов расположен обширный частный сектор, и это соседство тоже нельзя назвать удачным. Кроме того, значительная часть микрорайона Телецентр застроена двухэтажными бараками. Часть бараков расселена и пустующие здания стали местом обитания бомжей и других маргинальных личностей.

В шаговой доступности есть детские сады, поликлиники, школы и различные магазины. Транспортная доступность неплохая — поблизости проходит много маршрутов общественного транспорта, до станции метро «Площадь Карла Маркса» 15 минут пешком.

Однако снос бараков и строительство на их месте ЖК, подобных 19/56, уже запланированы. То есть в перспективе количество людей здесь возрастет в разы. Но такого же массового строительства социальной и дорожной инфраструктуры тут не запланировано. В скором времени новоселы начнут сталкиваться с нехваткой мест в образовательных учреждениях, а на въезде и выезде из микрорайона будут скапливаться автомобильные пробки.

Закрытый двор без машин, который застройщик относит к плюсам комплекса, может стать проблемой для жильцов-автолюбителей. В комплексе будет более тысячи квартир, а мест на подземной парковке всего 500.

«В конечном итоге, это выливается в судорожный поиск парковочного места в округе после работы, ну или покупка парковочного места на подземной парковке еще за +1,5 млн. В любом случае, мест на паркинге хватит максимум на половину квартир, остальным не повезло», — констатирует пользователь ddelta в дискуссии на том же форуме.

В жилом комплексе предусмотрены однокомнатные студии, 2-х, 3-х и 4-х комнатные квартиры. Стоимость студий площадью от 23.5 до 25.1 кв. м лежит в диапазоне 4.6-5.1 млн рублей. Двухкомнатные квартиры площадью от 30.1 до 46 кв.м стоят от 6.1 до 10.7 млн, трехкомнатные от 48.9 до 67.5 кв.м можно приобрести в рамках 8.4-10.3 млн руб. Четырехкомнатные квартиры имеют площадь 61.2-88.4 кв.м, стоимость колеблется от 9.5 до 15 млн рублей.

ЖК «Радуга Сибири» — запертые среди маргиналов

Жилой комплекс расположен на окраине Ленинского района в конце улицы Забалуева. Строительство комплекса началось в 2015 году, из 10 запланированных уже сдано 8 домов высотой 18 и 19 этажей. Дома расположены на берегу озера.

Строительство ведет ООО «СЗ Сибирь-Развитие», входящее в промышленно-строительный концерн «Сибирь».

«Благоустройству жилого комплекса „Радуга Сибири“ в компании уделяется отдельное внимание, высажено более 500 крупномерных деревьев. Жителям микрорайона из окон домов открываются потрясающие виды на зеленые насаждения или озеро. Комплекс может похвастаться не только экологией, но и современным подходом к организации общедоступной среды: двор-парк без машин, система видеонаблюдения и контроля доступа, огороженная территория и просторные детские, и спортивные площадки», — говорится на официальном сайте комплекса.

В качестве дополнительного преимущества застройщик упоминает специально проложенную широкую автомобильную дорогу для удобного выезда жильцов.

Однако ЕРЗ отмечает низкий уровень транспортной доступности без перспектив улучшения. Сюда ходит всего два маршрута общественного транспорта, автобус № 94 и маршрутка № 12.

«Самый большой минус — это транспортная доступность, пробки с утра, как выезжать, а вечером наоборот. Автобусы редко ходят, у местных практикуется „голосовать'' на дороге“, — рассказывает владелец квартиры в „Радуге Сибири“ Михаил Богданов.

Непосредственно на территории микрорайона уже построена новая современная школа № 221. Она рассчитана на 825 мест. Предполагается, что учеников классы примут 1 сентября 2024 года, так что никаких проблем с доступностью школьного образования быть не должно.

Однако детских садов поблизости нет. Ближайший муниципальный детский сад № 81 находится в микрорайоне «Чистая слобода», в 2 километрах. Но он переполнен детьми жильцов соседних домов. Альтернатива — несколько коммерческих детсадов, расположенных в частном секторе неподалеку.

Поликлиника в шаговой доступности также отсутствует. Ближайшая находится в Западном микрорайоне, на улице Танкистов, и до нее более 4 километров.

Что касается непосредственно жилья, ЕРЗ в качестве негативных факторов отмечает: на каждом этаже более 10 квартир, а на один лифт в подъезде приходится более 60 квартир.

«Муравейник для людей. Больше тысячи квартир в каждом доме. Слышимость соседей оставляет негативные эмоции. Находится не очень близко к основной инфраструктуре города. Не рекомендую данный ЖК, только если снимать на пару дней», — делится впечатлениями пользователь сервиса отзывов Яндекса Виктор М.

Но самая большая проблема, считают многие — контингент жильцов. Основной тип квартир — маленькие недорогие студии, многие из которых хозяева сдают как длительно, так и посуточно.

«Дома общаги, дешевое жилье на самой окраине без вообще какой либо инфраструктуры, один подъезд с разбитой дорогой, из набора услуг только алкомаркеты. Контингент соответствующий, малообеспеченные и маргиналы, кому критически важна цена жилья и совершенно не важно окружение и среда вокруг», — констатирует пользователь сервиса 2GIS Александр Ярий.

Кроме студий, в комплексе представлены квартиры от однокомнатных до четырехкомнатных. Студии площадью 20.9-28.9 кв.м предлагаются в диапазоне от 2.2 до 3.6 млн рублей. Однокомнатные квартиры имеют площадь 36.7-49 кв.м, стоимость лежит пределах 3.5-5.1 млн рублей. 2-комнатные предлагаются в вариантах от 42.5 до 66 кв.м, их стоимость лежит в диапазоне 3.5-6.4 млн руб. Трехкомнатные квартиры от 56.5 до 68.4 кв.м, их стоимость — от 5.1 до 6.3 млн рублей. Площадь четырехкомнатных квартир колеблется от 80 до 81 кв.м, а стоимость от 6.8 до 7.2 млн рублей.

ЖК «Новый горизонт» — жизнь на болоте

Жилой комплекс состоит из четырех корпусов высотой от 11 до 19 этажей, расположен на окраине Ленинского района, на улице Рельефная, в окружении частного сектора. Два дома уже сданы, полное завершение строительства запланировано на конец 2025 года.

Застройщик ООО «СЗ Союз-Инвест», входящий в группу компаний «Союз», позиционирует ЖК, как жилье комфорт-класса в тихом и спокойном месте.

«Жилой комплекс для комфортной жизни в уединении с природой. Рядом находится живописное озеро, а также лесной массив, куда можно совершить прогулку. Инфраструктура района идеально подходит для комфортной и размеренной жизни», — говорится на официальном сайте ЖК.

Кроме того, застройщик сообщает о хорошей транспортной доступности, упоминая маршруты трамвая № 2 и 8, автобусы № 59, 37, 43 и маршрутки № 12 и 18.

Однако ЕРЗ считает, что уровень транспортной доступности этого ЖК низкий, и перспектив улучшения нет. Действительно, рядом нет ни одной линии пассажирского транспорта, а ближайшая остановка на линии трамвая расположена в 700 метрах, которые придется преодолевать по неблагоустроенным улицам частного сектора.

«Во время дождя пешком пройти нельзя, кругом грязь непролазная», — жалуется владелец квартиры в новостройке Давид Вирабян.

Ситуацию усугубляет то, что почва в этом районе болотистая и влага долго держится на поверхности.

Новоселы сетуют, что в целом реальная картина жизни здесь далека от той, что рисуется после прочтения рекламных буклетов.

«Озеро грязное и загажено, рыба вся заражённая червями, был там первый и последний раз. Летом на озере постоянные пьянки с шашлыками и мусор.Постоянная пробка по Титова от конечной до Чехова. Рядом железная дорога с постоянными товарняками, то ещё удовольствие, окна не откроешь», — рассказывает пользователь 2GIS с ником Slay.

О железной дороге, как источнике повышенного шума, предупреждает и ЕРЗ.

Не все гладко и с социальной инфраструктурой. Ближайшая школа №215 находится в микрорайоне «Чистая Слобода», в километре от «Нового горизонта». И эта школа может по праву считаться одной из самых переполненных в городе. Занятия здесь идут в три смены, 1 сентября 2023 года было сформировано 15 начальных классов. Другой школы поблизости нет.

С образованием дошкольников проблем не будет. Совсем рядом работает новый большой муниципальный детский сад № 369 «Калейдоскоп», который высоко оценивают родители воспитанников.

Застройщик предлагает к продаже одно-, двух-, и трехкомнатные квартиры. Однокомнатные имеют площадь 41.7-48.8 кв.м, цены лежат в диапазоне от 4.4 до 6.2 млн рублей. Площадь двухкомнатных 53.2-72.1 кв.м, стоимость от 5.4 до 8.3 млн рублей. Площадь трехкомнатных варьируется от 87.5 до 88.5 кв.м, а стоимость от 7.9 до 8.2 млн рублей.

ЖК «Дивногорский» — шум, вонь и пробки

Большой микрорайон на городской окраине, в конце улицы Большой, состоит из 20 домов высотой от 10 до 13 этажей. Последний корпус строители обещают сдать в декабре 2024 года. Первую сваю здесь вбили еще в 2014 году, за это время на площадке сменились несколько застройщиков: ООО «СЛК-Инвест», ООО «СЗ СЛК», ИП Сотов К. Г., завершает работы ООО «СЗ Дивногорский».

Застройщик не относит комплекс к какой-то категории комфорта, но для продвижения своих предложений использует слоган «Все необходимое рядом».

«Микрорайон „Дивногорский“ − семейный микрорайон, расположенный рядом с Димитровским мостом, на левом берегу Оби, недалеко от торгового центра „Лента“ и аквапарка», — говорится на официальном сайте ЖК.

Но «рядом» — понятие относительное. До ближайшей «Ленты» путь по автомобильной дороге составит 5,5 км, а до аквапарка — более 7 км. Но дело даже не в том, что это расстояние никак не назвать шаговой доступностью. Улица Большая — единственный выход к Димитровскому мосту, через которую можно попасть как в центр города, так и в оживленную деловую часть Левобережья. Из-за постоянных огромных пробок это расстояние может порой занимать не один час.

«С транспортом тут вообще катастрофа. Бесконечные пробки, на маршрутах грязные пазики, которые утром битком. В час пик до метро Маркса ехать не менее часа, а то и больше», — рассказывает собственница квартиры в «Дивногорском» Анна Шляхта.

Уровень транспортной доступности низкий, и перспектив его улучшения не предвидится, подтверждают эксперты ЕРЗ.

По данным застройщика, в микрорайоне открыт муниципальный детский сад, два современных торговых центра, многопрофильный медицинский центр.

«Реализован парк отдыха с пешими дорожками для прогулок всей семьей, скамейками, большими качелями с навесом и соединяющий в безопасное пространство сразу пять различных детских площадок», — говорится в рекламных материалах.

Жители «Дивногорского» видят инфраструктуру своего района совсем в другом цвете. Часть детских площадок просто засыпаны щебнем, люди жалуются на малое количество мусорных баков, проблемы с ливневой канализацией, из-за чего дворы после дождей постоянно затоплены.

С детским образованием, как школьным, так и дошкольным, тут тоже все не радужно.

«В сад 555 огромные очереди, даже льготники не все попали в этом году, группы по 40 человек. Школы нет. Да, ее давно собираются строить и, наверное, построят. Но мест в ней тоже не будет, (она на 800 человек), поскольку школу 138 закроют на ремонт и переведут всех в новую, а в 138 школе мест тоже не хватает. Застройщик на такие моменты говорит, что это не его компетенция», — описывает ситуацию пользователь сервиса 2GIS с ником Гость.

Жалобы на нехватку мест в детском саду и в школе, которая располагается среди частного сектора в километре от нового ЖК, по своей частоте занимают второе место после недовольства плохой транспортной доступностью.

Поликлиники в шаговой доступности нет, добавляет ЕРЗ. На наш взгляд, это не совсем так. Минимальное расстояние от домов «Дивногорского» до поликлиники № 18 в соседнем микрорайоне «Новомарусино» составляет 300 метров. Другое дело, что это медучреждение обслуживает десятки тысяч взрослых жителей в новостройках и частном секторе, а детского отделения поблизости и вовсе нет.

Застройщик в рекламе делает упор, что ЖК состоит из кирпичных домов с улучшенной изоляцией.

«Качество домов на 2 из 5!!! Только что купили квартиру в новом доме на Романтиков, 26. Шумоизоляции вообще нет никакой, слышно соседей даже через этаж сверху», — рассказывает о своих впечатлениях Анна Хотулева.

Еще одна особенность, на которую обращает внимание ЕРЗ, наличие постоянного источника шума. Речь идет о самолетах, которые как раз над микрорайоном заходят на посадку в аэропорт «Толмачево», он расположен от «Дивногорского» на расстоянии 7 километров.

Дополнительный дискомфорт приносит близость свинокомплекса «Кудряшовский», который считается один из крупнейших в Сибири. Когда ветер дует со стороны села Криводановка, в воздухе стоит очень неприятный запах.

Покупателям предлагается разный выбор жилья — от небольших студий до 3-комнатных квартир. Площадь студий составляет 26.7-29.6 кв. м, а цена от 3.2 — 4 млн рублей. Однокомнатные квартиры представлены в вариантах от 36.9 до 44.7 кв.м, стоимость варьируется от 4.6 до 5.7 млн. Двухкомнатные — от 39.9 до 56.1 кв.м, их стоимость лежит в коридоре 5-7.3 млн рублей. Трехкомнатные площадью 56.1-71.1 кв. м выставлены на продажу по ценам от 6.6 до 8.5 млн рублей.