Купить квартиру в Заельцовском районе Новосибирска: плюсы и минусы новостроек
Заельцовский район хоть и не центр города, но и не рабочая окраина. Даже из самых отдаленных его уголков можно быстро добраться до главных городских улиц. А близость к зеленым зонам дает дополнительный мотив поселиться здесь. Но безусловно, есть и свои минусы. Давайте посмотрим на четыре рандомно выбранных жилых комплекса, от сданных до строящихся, и попробуем их оценить с точки зрения качества жизни.
Заельцовский New
Сданный в 2023 году жилой комплекс расположен на улице Дуси Ковальчук, между площадью Калинина и улицей Нарымской. 4-х подъездное здание с переменной этажностью 23−25 этажей объединено стилистическим решением и общей придомовой территорией с первым домом жилого комплекса, сданным в 2018 году. Застройщик, ГК «Сибирь Девелопмент», позиционирует его, как уникальный ЖК с «широкими возможностями для оригинальной организации пространства, которые будут интересны как практикам, так и творческим натурам».
В здании действительно есть самые разные варианты квартир, от 26 до 197 кв. м., со свободной планировкой, нестандартной формы, квартиры с террасами и вторым светом и двухуровневое жилье. Квартиры сдаются с предчистовой отделкой, есть двухуровневый подземный паркинг, в закрытом дворе оборудованы спортивные и детские площадки.
Расположен ЖК достаточно выгодно: относительно рядом школы № 172, 24, 120, 174, 13, 131, гимназия № 9, лицей № 159, государственные и частные детские сады, рядом детская больница скорой помощи и поликлиническое отделение № 9 взрослой поликлиники № 27. Нет проблем с продуктовыми магазинами, в шаговой доступности кафе, рестораны и ТРЦ «Ройал Парк». 15-20 минут пешком до зоопарка и дендропака в Заельцовском бору, еще меньше — до Тимирязевского сквера.
Транспортная доступность тоже неплохая — по улице Дуси Ковальчук ходят много маршрутов общественного транспорта, а до станции метро «Площадь Калинина» каких-то 860 метров.
Однако, расположение дома даже на второй линии вдоль оживленной автомагистрали гарантирует постоянный повышенный уровень шума и загазованности воздуха. «Повторяющиеся фасады, превращающие застройку в одинаково монотонную», так описывет ЖК «Единый ресурс застройков РФ», угнетающе действуют на психику. А качество стоительства, по мнению покупателей квартир, далеко от идеала. В первую очередь, люди массово жалуются на плохую звукоизоляцию.
«Снаружи красивый дом, современный, чисто. Но для жизни не годится, только потому, что слышимость ужасная, словно в общежитии, слышно как чихает сосед, и я на полном серьёзе! Но эта боль сейчас большинства новых домов. Потому что строят из г… и палок, а снаружи облепят красивым кирпичем в один слой. К тому же, цена, за которую покупаем квартиру такая же, что дом свой построить!», — рассказывает собственница квартиры Надежда, предпочитающая не называть свою фамилию.
«Из минусов — качество постройки (отвратительная шумоизоляция, кривые стены, протекает крыша на подземном паркинге), низкие потолки, огромное количество углов в квартирах, ужасная вентиляция. Нет мест под парковку самим жителям (все что есть снаружи дома занимают сотрудники фирм с первых этажей и их клиенты)», — пишет пользователь сервиса отзывов Яндекса Женя А.
Стоимость квартир в этом жилом комплексе достаточна высока: однокомнатные застройщик предлагает по цене от 153,5 до 202,9 тысяч рублей за квадратный метр, «двушки» выставлены на продажу с разбросом 147,5 — 185,5 тыс. руб. кв. м, трехкомнатные — 140,3 — 180,7, а стоимость квадратного метра в четырехкомнатных квартирах варьируется от 148 до 156,7 тысяч рублей. Цена зависит от площади жилья, как мы уже говорили выше, в доме предусмотрены самые различные планировки.
Бирюзовая жемчужина-2
Жилой комплекс в конце улицы Сухарной, по соседству с Заельцовским парком, состоит из трех домов с этажностью от 17 до 30 этажей. Его начали строить в конце 2021 года, предполагаемый срок сдачи — конец 2025. В жилом комплексе более 20 планировочных решений квартир, а высота потолков варьируется от стандартных 2,7 м до 3,75 м (2,7 м; 2,75 м; 3 м; 3,15 м; 3,45 м; 3,75 м).
«При высоте потолков от 3 м и выше удастся обустроить антресольный этаж. Этот вариант часто используют, чтобы увеличить полезную площадь жилья. На антресоли обычно располагают спальню, а под ней — гардеробную, кабинет, кухню, лаунж-зону с диваном, креслами и телевизором или любую комнату, в которой жильцам не надо проводить долгое время стоя», — сообщается на сайте строящегося ЖК.
Еще одна особенность квартир в «Бирюзовой жемчужине-2» — окна в санузле и в гардеробной.
Застройщиком выступает ООО «СЗ Империя», которое входит в ГК «Сибмонтажспецстрой».
В рекламных проспектах покупателей соблазняют близостью лесного массива и видом на реку Обь. Действительно, строящийся ЖК стоит на берегу Оби в шаговой доступности от Заельцовского парка. Из части квартир будут открываться красивые виды. Остальные будут довольствоваться панорамой на частный сектор, который расположен в непосредственностой близости, и созерцать высотки первой очереди одноименного жилого комплекса.
До ближайших школ № 42 и 141, расположенных в районе улицы Дуси Ковальчук, отсюда около 3 километров. Относительно недалеко есть частный детский сад Binny, до муниципального детсада «Радуга» около километра.
С остальной социальной инфраструктурой в округе совсем плохо, правильнее будет сказать, что ее нет. Продуктовые магазины представлены только «Магнитом» и «Ярче», отделение № 11 поликлиники № 27 достаточно далеко, да и по отзывам пользователей сервиса 2GIS ее средняя оценка 2,2 по пятибалльной шкале. Из развлечений — детская железная дорога, зимой каток, летом пляж и бассейн и конный клуб, все это расположено на территории Заельцовского парка.
Транспортная доступность оставляет желать лучшего: единственная улица, по которой можно выехать в город, Сухарная, часто стоит в пробках, а что касается общественного транспорта, то он представлен только одним маршрутом автобуса № 95, и тремя маршрутками — № 19, 25 и 28.
Давайте послушаем тех, кто уже живет в первой очереди ЖК «Бирюзовая жемчужина».
«С парковками проблемы, встать негде. Переехала сюда недавно и очень редко когда можно встать, рядом идет стройка и места парковочные занимают строители, ездит еще большая техника, и тогда разьехаться с ней нереально. Можно купить парковочное место, но за такую цену можно купить студию на окраине города. Постоянно сильные ветра, один плюс только что парк рядом. Сам дом оставляет желать лучшего, вроде комфорт считается, а стены картонные, и еще неровные, зачем-то делают выступы на стенах, не поставить нормально мебель. От окон дует ужасно», — рассказывает собственница квартиры Татьяна, которые переехала сюда вместе с семьей.
«Квартира покупалась с условием, что наш дом будет с видом на реку и ничего больше не построят. Оказалось ложью, построят, да еще как. Проезд узкий, ощущение, что советский дом. Понатыкали везде знаки „парковка запрещена“. Мест и так нет, а тут еще знаки эти. В подземке всем мест не хватило. Хочется плакать от того, что нет парковочных мест, а еще пихают и пихают дома. Мне жаль, что застройщик так поступает с людьми, бесчеловечно», — говорит Екатерина Максимова, имея ввиду под новой стройкой как раз вторую очередь комплекса.
Стоимость квартир здесь на текущий момент начинается от 5,2 млн рублей за студию площадью 32,6 квадратных метра, цена однокомнатного жилья варьируется от 5,5 до 7,4 млн, за «двушку» застройщик просит от 8,5 до 11,1 миллиона, трехкомнатная жилплощадь обойдется от 10,4 до 15,9 млн рублей.
«Берлин» на Красном проспекте
Долгострой на центральной улице города, напротив «Ройал Парка», был заложен в 2007 году, его позиционировали, как уникальное строение с «итальянскими террасами». Но после возведения каркаса стойка встала и долгие годы оставалась без движения. В итоге 17-этажный дом был завершен в конце 2023 года силами ООО «АНВ». И это единственный реализованный проект этого застройщика, офис которого находится в подвале дома на улице Широкой, 1а.
Финальное решение, которое застройщик позиционирует, как дом премиум-класса, мало напоминает первоначальный проект, хотя на третьем этаже все-таки расположены 9 квартир с индивидуальными террасами площадью от 54 до 106 квадратных метров. Для жильцов предусмотрен двухуровневый подземный паркинг, застройщик обещает благоустроенный закрытый двор. Квартиры свободной планировки, с выделенными кирпичными стенами зонами санузлов. Заявлена система квартирной вентиляции с фильтрацией воздуха.
В шаговой доступности есть вся необходимая городская инфраструктура — всевозможные развлечения в вышеупомянутом ТРЦ «Ройал Парк», школы, детсады, поликлиники, магазины и рестораны, продолжающийся строиться парк в пойме реки Ельцовка. До метро — несколько минут пешком, десятки маршрутов наземного общественного транспорта курсируют по Красному проспекту.
Но давайте будем объективны — сложно назвать жильем премиум-класса дом, выходящий фасадом на одну из самых шумных и загруженных городских магистралей, стоящий в плотном окружении разномастной высотной жилой застройки. Собственно, по классификации «Единого ресурса застройщиков», строение относится к категории «уплотнительная точечная застройка».
«Застройщик пропихнул своих людей в управленцы, и теперь у нас ТСН, где голоса собственников ничего не решают. Это же собрание приближенных к застройщику лиц приняло устав ТСН, как им надо, и бешеные тарифы в 90 рублей за квадратный метр на текущее содержание жилья. Забудьте все, что вам обещают продажники — жильцы входят в дом через дырки между шлагбаумом и столбиком шлагбаума с обеих сторон, никакой закрытой территории застройщиком не организовано, хотя по проектной документации она должна быть. Никакой лаундж площадки на крыше доступной для собственников нет, есть ограждения, зато ТСН туда пускает свадьбы, деньги естественно кладет себе в карман. Довольно большое количество жильцов столкнулось с промерзающими окнами», — так характеризует свои ощущения от жизни в этом доме Анастасия Подгорнова.
«Многострадальный дом, лопнувший фундамент, долго стоял и не строился, построили, облицовку сделали, чтобы было не видно трещин, которые неизбежно будут, и продают квартиры. Жаль людей что купят», — считает пользователь сервиса отзывов на Яндексе Елена Кнауб.
По данным «Единого ресурса застройщиков», на этапе сдачи стоимость студии площадью 39,5 квадратных метра составляла 8,1 млн рублей, цена однокомнатной квартиры доходила до 10,2 млн рублей, разброс цен на двухкомнатные — 10,4 — 21 млн рублей, за «трешку» просили от 16,5 до 23,2 миллионов.
Квартал «Авиатор»
Частично сданный жилой комплекс (завершен один корпус) в районе бывшего городского аэропорта, завершение строительства которого запланировано на первый квартал 2026 года. Состоит из 8 домов с разбиеннем на корпуса переменной этажности, от 7 до 19 этажей. Застройщиком выступает ООО «Квартал Авиатор, Новосибирск», входящее в крупный строительный холдинг «Брусника». Забегая вперед, скажем, что еще на этапе проектирования планы застройщика вызвали негативную реакцию из-за того, что ради стройки был снесен легендарный ДК «Авиатор». Но это лирика, обратимся к сухой информации.
«Вдоль улицы Аэропорт расположено 6-18-этажное здание с видовыми квартирами. Оно защищает внутреннее пространство от шума и пыли. В центре — четыре 7-9-этажные урбан-виллы. Для них характерны увеличенная площадь квартир, повышенная приватность и малое соседство (30 — 40 квартир). Завершают комплекс два полузакрытых блока высотой 8-16 этажей с фасадами фисташкового цвета и подземной парковкой. Благодаря переменной высотности застройка приобретает человеческий масштаб, во дворы проникает больше света, а число квартир, из которых открывается красивый вид, значительно увеличивается», — это характеристика от застройщика.
Обещан интересный ландшафтный дизайн во дворах, их отгороженность от улицы, колясочные и велосипедные в каждом подъезде. У квартир на первых и последних этажах будут собственные террасы. На последних этажах домов спроектированы одно- и двухуровневые пентхаусы. Все квартиры предполагается сдавать с предчистовой отделкой.
Если говорить об инфраструктуре, то она здесь представлена средне. Условно средний уровень транспортной доступности, небольшие магазины в формате «у дома». Существующая школа № 58 рассчитана на среднеэтажную застройку микрорайона «Аэропорт», сформированную в послевоенные годы. И явно не готова принимать сотни новых учеников.
«Изначально вы анонсировали строительство жилого комплекса со школой. Эта информация воспринялась, что Брусника будет строить школу и дома. Собственно, поэтому я и обратила на вас внимание. Потом выяснилось, что школа уже есть, и довольно немолодой постройки, и Брусника школу строить не будет. Тогда может отремонтируете школу снаружи и изнутри к моменту сдачи первых домов?», — обращается к застройщику пользователь сервиса 2 GIS Анна Плюшкина.
Компания отвечает: «Муниципальные учреждения в городе строит администрация». Подобным образом застройщик отвечает и на пожелания построить, например, хоккейную коробку.
«Квартал с самой высокой плотностью застройки в городе. Отсутствует нужное количество парковочных мест /парковка подземная/ и инфраструктура», — констатирует пользователь сервиса Яндекс.Карты Раиса Митичкина.
Стоимость студий в квартале «Авиатор» колеблется в диапазоне 5,4 -7,7 млн рублей, однокомнатная квартира в строящемся доме обойдется от 5,9 до 12,1 миллионов, разброс цен на двухкомнатные квартиры, которых здесь больше всего, 5,9 — 19,6 млн, «трешка» в стадии строительства, в зависимости от площади, стоит от 9,9 до 19,7 миллионов рублей.
По сути, в данном случае мы имеем дело с огромной уплотнительной застройкой, «посаженной» в старом микрорайоне, главной проблемой в котором станет отстуствие дорог и транспортных развязок. Уже сейчас наблюдаются серьезные автомобильные заторы по направлению к площади Калинина.
Учитывая амбиции ГК «Поляков» по возведению на месте малоэтажных домов на другой стороне улицы Аэропорт многоэтажного жилья и планы холдинга СДС на строительство огромного микрорайона на месте бывшего городского аэродрома «Северный», можно предположить, что без активного участия городских властей в решении транспортной проблемы будущие жильцы новостроек в этой части Новосибирска станут заложниками огромного «каменного мешка» на окраине города.
Ранее против планов масштабной застройки на месте аэропорта без проработки социальной и транспортной инфраструктур выступили 20 депутатов областного и городского советов. С соответствующим коллективным письмом они обратились к главе региона Андрею Травникову и мэру Новосибирска Анатолию Локтю.
Добавим от редакции: очень жаль, что в окружении новостроек погибает здание аэропорта «Северный», памятник архитектуры, простроенный в стиле неоклассицизма в 1956-57 годах.