«Ответы бездушные» — отменить снос гаражей у «Ауры» требуют тысячи владельцев
Представители властей дали ответы на обращение владельцев гаражей, которые мэрия Новосибирска намерена демонтировать в рамках реализации проекта «комплексного развития территории жилой застройки в границах улиц Военной, Ипподромской в Центральном районе». Как сообщил редакции Atas.Info председатель ГСК «Динамовец» Борис Ершов, ответы пришли из региональной прокуратуры, куда письмо автовладельцев переправил помощник полпреда президента России в СФО и от муниципалитета.
Как оценивают реакцию властей автовладельцы
«Ответы бездушные, черствые, сухие, о людях там нет ни слова. А за каждым гаражом и овощехранилищем стоит конкретный человек», — охарактеризовал реакцию властей на просьбу о помощи Ершов.
Однако, говорит Борис Ершов, в ближайшие дни в разные уровни власти будет направлено новое обращение, под которым уже будут стоять тысячи подписей непосредственных владельцев гаражей. В этой бумаге автолюбители попытаются донести до чиновников свою позицию: они владеют боксами на законных основаниях, и нет никаких причин лишать их собственности.
«В 80-е годы эту землю выделили Всероссийскому добровольному обществу автолюбителей для строительства индивидуальных гаражей. А городской совет народных депутатов закрепил эту землю за нами. И у нас полно документов, подтверждающих это», — говорит председатель ГСК «Динамовец», подчеркивая, что речь идет не только о кооперативе, который он возглавляет, но и о других подобных объединениях по соседству. А позже, после смены эпохи, права собственников были закреплены решениями Центрального суда Новосибирска.
В середине декабря прошлого года председатели 17 гаражно-строительных кооперативов, расположенных напротив торгово-развлекательного комплекса «Аура», на границе Центрального и Октябрьского районов Новосибирска, направили обращение к полпреду президента России в Сибирском федеральном округе Анатолию Серышеву, губернатору Новосибирской области Андрею Травникову и мэру Новосибирска Анатолию Локтю. Авторы документа просили защитить права собственников гаражей и дать оценку планам муниципалитета по сносу более 5 тысяч автобоксов ради строительства нового жилья.
«Считаем, что запланированный к реализации проект застройки противоречит логике предусмотренного в законодательстве механизма комплексного развития территорий (КРТ), по которому новое жилое строительство должно осуществляться на месте аварийного жилья и депрессивного частного сектора, а не объектов транспортной инфраструктуры, которым относятся капительные гаражи», — говорилось в обращении.
История вопроса
О планах реновации 27 гектаров земли, занятой преимущественно капитальными гаражами (в этих границах расположено только несколько ветхих жилых домов) стало известно в начале июля 2023 года, когда схема была единогласно одобрена в ходе заседания муниципальной комиссии по проектам КРТ.
Предполагается, что масштабное строительство на территории, ограниченной улицами Военная и Ипподромская, будет идти в три этапа, вплоть до 2037 года. Всего планируется построить около 400 тысяч квадратным метров жилья, рассчитанного примерно на 13 тысяч жителей. За счет бюджета будет построено два детских сада и школа.
«Ни у кого сомнений нет, что этот так называемый центр должен превращаться в полноценный центр. Проект сложный, с ним еще работать, но интересный, амбициозный», — заявил начальник департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска Алексей Кондратьев.
Сейчас документы находятся на согласовании в правительстве Новосибирской области, в случае одобрения проекта регионом будет объявлен аукцион на право реализации. То есть, формально на текущий момент никто из застройщиков в этом процессе не участвует. Однако явно кто-то инициировал обсуждение проекта. И этот кто-то, вероятно, и есть возможный заинтересант в скорейшем воплощении планов КРТ в жизнь.
В повестке 10-го заседания комиссии по КРТ, состоявшегося 7 июля 2023 года, пункт 6 озаглавлен так: «О рассмотрении предложения о КРТ жилой застройки в границах улиц Военной, Ипподромской в Центральном районе». Но какая структура внесла предложение рассматривать этот проект именно сейчас, в ходе обсуждения не прозвучало. Редакция направила официальный запрос в муниципалитет с просьбой прояснить эту ситуацию.
Каковы могут быть последствия?
По мнению координатора общественной организации «Искалеченный Новосибирск» Михаила Рязанцева, заключение соглашений с владельцами гаражей, которое устроило бы обе стороны, представляется очень сложной задачей. Да и практическая реализация масштабных планов выглядит сомнительно.
«КРТ на 20 лет заключаются, у нас столько бизнес не живет в стране. Урвут кусочек удобный в центре, а дальше трава не расти. Банкротство и никаких обязательств», — считает активист.
Стоит заметить, что по масштабу новосибирский проект реновации территории, занятой тысячами гаражей, не имеет равных в России. Похожий сценарий реализуется в Санкт-Петербурге в районе Лиговского проспекта, но там, в первую очередь, сносят строения промзоны, исторические здания дореволюционных складов, у которых, между тем, есть владельцы. И в этом случае власти столкнулись с серьезными проблемами.
С учетом членов семей собственников гаражей и овощехранилищ в конфликт может быть вовлечено более 20 000 жителей Новосибирска, говорится в обращении сибирских автовладельцев к властям.
Возможно, мы столкнемся с самым крупным конфликтом в истории Новосибирска, считает депутат горсовета Александр Бурмистров. А в случае реализации планов мэрии косвенно пострадают все жители центральной части города.
«Вопрос, что с этими машинами будет — они где будут парковаться, во дворах, на улицах в центре? Те проекты, которые звучали на каком-то архитектурном мероприятии, насколько я понял, не отвечают на вопрос о том, что будет с тысячами машин, где их физически размещать. Это же не окраина, где еще земля есть, и можно какую-то парковку дополнительную сделать — здесь просто и земли-то нет. И это всё очень конфликтная история», — говорит Александр Бурмистров.
Есть ли проект застройки?
«Архитектурное мероприятие», которое выше упоминает Александр Бурмистров — это так называемые «Городские практики», проект, придуманный компанией ДОМ.РФ, чтобы привлечь специалистов к разработке концепций реновации депрессивных территорий в больших городах. Именно в рамках этой кампании в ноябре 2022 года, то есть, задолго до исторического заседания городской комиссии по КРТ, были представлены два проекта возможного использования территории, занятой гаражами напротив «Ауры».
Один из проектов носил название «Новая Каменка», что напоминало о том, что в овраге, сейчас занятом гаражными кооперативами, ранее протекала река Каменка, позже убранная в подземный коллектор. Изначальным посылом разработчиков был постулат о том, что тысячи гаражей практически в центре уродуют городскую среду. Между тем, само расположение этой площадки представляет значительный интерес для развития бизнеса и социальных учреждений.
Небольшая ремарка: подобные рассуждения автору этих строк приходилось слышать от желающих «реновировать» территорию бывшего военного городка № 17, занятую постройками начала 20 века, десятки из которых имеют статус памятников. Эти люди тоже радели за развитие города, в центре которого не место каким-то историческим развалюхам. Собственно, военный городок расположен в непосредственной близости от гаражного комплекса. И его авторы «Новой Каменки» тоже упоминали, называя территорию городка «формирующимся историко-культурным центром», хотя пока все это формирование ограничивается продолжающимся процессом руинирования архитектурного ансамбля из царского красного кирпича.
Но вернемся к проекту развития гаражной территории, которую группа архитекторов предложила разделить на несколько зон. На востоке проект предполагал возвращение Каменки на поверхность и создание канала с прогулочными зонами по берегам. В северной части, по мнению проектировщиков, разместится так называемый образовательный сектор, где будет школа, детский сад, деловая зона с выставочным центром и разноэтажные жилые дома.
Часть гаражей планировалось оставить, но устроить в них какие-то креативные пространства для молодежи. А разные пространства территории предложено связать между собой поземными переходами и воздушными эстакадами.
Предложили проектировщики и источники финансирования. Жилье можно строить в рамках проекта КРТ, а благоустройство рекреационных зон за счет средств федеральной программы «Формирование комфортной городской среды».
Вторая команда разработчиков так же предложила часть гаражей сохранить, приспособив их для культурно-общественных нужд. Авторы сделали прямой отсыл к реновации территории на Лиговке в Санкт-Петербурге, о которой упоминалось выше. Там часть складских помещений так же было решено оставить, как напоминание об истории площадки.
Большая часть территории бывшей поймы Каменки во втором проекте предлагалось отдать под застройку зданиями общественного и коммерческого назначения, под жилье предполагалось отвести не более 20 процентов площади. Для организации общественных пространств было предложено использовать крыши строений. Река Каменка, по задумке, так же должна быть выпущена из коллектора наружу и стать местом притяжение всего микрорайона.
Главный архитектор Новосибирска Александр Ложкин тогда положительно отозвался о работе обеих команд: «Мне нравятся оба этих проекта. Первый — своей реалистичностью, второй — романтичностью. Большое спасибо за нестандартный взгляд на территорию».
Но нужно понимать, что это всего лишь теоретические рассуждения, не имеющие отношения к реальности. Пока четкого проекта развития территории не существует, его могут начать разрабатывать только после подведения итогов аукциона среди застройщиков на право реновации спорной территории в рамках программы КРТ.
Что обещают владельцам гаражей
Пока никаких конкретных предложений собственники не получали, это компетенция застройщика. Но в общих чертах о том, какие схемы могут быть использованы, говорят в мэрии. Вероятно, будет применена стандартная процедура, которую предусматривает договор о КРТ: застройщик и сособственники приходят к согласию о цене гаража или овощехранилища, по которой строительная компания выкупает эти объекты у владельца.
И, безусловно, понятие о справедливой цене у застройщиков и хозяев недвижимости, расположенной на потенциальной территории строительства, расходятся кардинально. Большинство споров решается в судах и по большей части, не в пользу собственников. Но судебные процессы могут тянуться очень долго. В таких случаях есть еще один вариант развития событий, предусмотренный законодательством: строители просят мэрию изъять землю для муниципальных нужд.
А депутат Законодательного собрания Новосибирской области, заместитель председателя комитета по строительству, ЖКХ и тарифам Вадим Агеенко в интервью изданию РБК-Новосибирск предположил, что застройщик может смонтировать на месте гаражных кооперативов многоуровневые подземные парковочные комплексы и места в них предложить хозяевам гаражей в качестве компенсации утраченного имущества.
«Мне не нужна парковка! Мне не нужны деньги! Они какую-то компенсацию планируют, но мне даже 5 миллионов рублей не нужны, мне нужен гараж. Я не хочу, чтобы моя машина стояла на тротуаре или во дворе чужом», — возмущается Борис Ершов.
И скорее всего, такого же мнения придерживаются большинство владельцев гаражей. Тем более, что для многих гаражный бокс давно не утилитарное место для хранения автомобиля. В кооперативах работает бесчисленное множество СТО и мастерских, обеспечивающих заработком сотни семей новосибирцев. Вряд ли они готовы отдать свое дело в обмен на сомнительную компенсацию от строительных магнатов.
Похоже, что применение на практике законодательства о КРТ в дальнейшем приведет к еще большим скандалам. На северной окраине Новосибирска разгорается конфликт, связанный с желанием застроить многоэтажками территорию частного сектора по улицам Кубовая, Лобачевского, Бессемера, Охотской, Лобачевского и Аносова. Большая часть домов там вовсе не ветхие и авариные строения, а современные двух- и трехэтажные коттеджи. Однако нюансы областного закона о КРТ позволяют застройщикам требовать выселения людей из собственных домов. И размер компенсации, который людям предлагается, значительно ниже рыночной стоимости недвижимости. О том, каким образом такое возможно и почему схемы КРТ несут угрозу всему частному сектору Новосибирска, читайте в нашем специальном материале.