Рынок недвижимости на дне: что изменится после очередного повышения ключевой ставки
Центробанк снова поднял ключевую ставку
Центробанк России в очередной раз повысил ключевую ставку до 21%. Как заявляют в ЦБ, этот шаг направлен на борьбу с растущей инфляцией, а также на удержание спроса на товары и услуги в условиях ограниченного предложения. По мнению экспертов, для рынка недвижимости повышение ставки обернулось очередным ударом. Если еще в начале 2023 года ключевая ставка составляла 5,5%, то за неполные два года она выросла почти в четыре раза. Ипотечные кредиты подорожали до рекордных значений, и даже в ведущих банках страны средняя ставка по ипотеке вплотную подошла к 25%. На фоне столь серьезного удорожания займов рынок жилья фактически застыл.
Следующее заседание ЦБ, на котором планируется обсудить новую корректировку ставки, пройдет 20 декабря. Многие эксперты полагают, что ставка может остаться на прежнем уровне или даже увеличиться, чтобы удерживать инфляцию в пределах 4,5-5% в 2025 году. Тем не менее, уже сейчас специалисты утверждают, что резкое ужесточение условий кредитования сильно ударило по числу сделок с жильем в Новосибирске и других регионах, а также по финансовым планам тысяч российских семей.
«Если застройщик снижает цену, то он встает в очередь на банкротство»: что происходит с рынком недвижимости
Резкий рост ключевой ставки уже привел к серьезному снижению активности на рынке недвижимости, особенно в сегменте новостроек. По данным Управления Росреестра по Новосибирской области, число зарегистрированных сделок на первичном рынке сократилось почти вдвое по сравнению с прошлым годом. Если в сентябре 2023 года было заключено 5036 договоров долевого участия, то в сентябре этого года их число упало до 2436. На вторичном рынке ситуация не лучше — количество сделок также снизилось на 39%.
«При высокой инфляции и высокой себестоимости будет стагнация цен, которая, с моей точки зрения, приведет к дополнительному снижению объемов продаж, но еще быстрее будет снижаться объем вывода новых проектов. Количество новых проектов год к году, при такой ситуации, если она продолжится в течение года, упадет где-то в 2,5%», — отмечает независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев.
Вместе с тем эксперты отмечают и накопление нераспроданных квартир. В новосибирских новостройках сегодня остается около 57,7 тысячи непроданных квартир в новостройках и около 10-12 тысяч в сданных домах, что создает «затоваривание».
«После отмены льготной ипотеки, мы увидели падение объемов продаж, которые продолжают падать до сих пор. Сейчас все находится на таком уровне, что если застройщик снижает цену, то фактически встает в очередь на банкротство».
Сложившиеся условия оказывают значительное влияние на интерес покупателей: при текущих ставках и ценах многие семьи попросту не могут позволить себе приобрести жилье даже по льготным программам.
«Безнадега — это ипотека под 25% годовых»: собственное жилье стало недостижимой мечтой
В условиях инфляции доступность собственного жилья для россиян стала проблемой. Обычная ипотека, ставки по которой теперь достигают 25%, предполагает такие платежи, которые становятся неподъемными для многих домохозяйств. Если семья, зарабатывающая порядка 100 тысяч рублей в месяц, решится взять ипотеку, их бюджет будет почти полностью уходить на выплаты по кредиту, оставляя лишь минимум на повседневные нужды.
Кроме того влияет неравное распределение недвижимости среди россиян. Примерно 80% всего жилья находится в собственности граждан, 20% не имеют своего жилья и лишь 7-8% арендуют. При том, что большая часть собственников — люди старше 40 лет. Такая тенденция наблюдается и в других странах.
«Срок приобретения первого собственного жилья все время сдвигается „вправо“ например среди американцев моложе 35 лет собственная недвижимость есть только у 35,9%, однако среди людей старше 65 лет недвижимостью обзаводятся уже 80,1%, — говорит кандидат экономических наук и доцент НГУЭУ Эдуард Коложвари.
Эксперт отмечает, что при такой ситуации и текущем уровне ставок и стоимости жилья, люди все сильнее «финансово закрепляютя на конкретных территориях», не позволяя свободно мигрировать ресурсам по стране.
Коложвари также добавляет, что во многих развитых странах, таких как Германия или США, значительная часть населения арендует жилье, и это зачастую более выгодный и удобный вариант, чем покупка. В России же молодежь рассматривает владение недвижимостью как символ успеха. Это подстегивает людей брать кредиты, что особенно осложняется в условиях повышения ставок. Однако эксперт не видит ничего предосудительного в арендованном жилье.
«С такими ценами и ставками, не стоит рассматривать аренду жилья как трагедию и безнадегу, наоборот, безнадега — это ипотека под 25% годовых», — подбадривает Коложвари.
Возможно ли купить жилье с помощью льготной ипотеки?
На фоне высокой стоимости недвижимости и роста ставок многие россияне обратили внимание на льготные программы, такие как семейная ипотека, которая с 1 июля была значительно сокращена.
Согласно новым условиям, семьи с детьми могут оформить кредит под 6% годовых, однако даже этот вариант подходит не всем. По условиям семейной ипотеки, на жилье в регионах, включая Новосибирск, можно получить кредит не более чем в 6 млн рублей, в Москве и Санкт-Петербурге — до 12 млн. Первоначальный взнос при этом доджен составлять 20%.
На новосибирском рынке цены на квартиры в новостройках от двух комнат и выше зачастую превышают предел в 6 млн рублей, установленный льготной ипотекой, что оставляет покупателям весьма ограниченный выбор.
Сейчас самая доступная трехкомнатная квартира в новостройке, по данным ЦИАН, продается в ЖК «Плющихинский» за 3,2 млн рублей, что предполагает первоначальный взнос в размере 640 тысяч рублей. Однако даже такой бюджет под силу не всем семьям.
«С одной стороны, да, можно взять квартиру под льготный процент, но что делать, если некоторые (мы, например), по факту, не имеют первоначального взноса и не могут ежемесячно выделять столь значительные суммы? Материнский капитал сейчас чуть меньше 500 тысяч рублей. Чтобы купить квартиру для нашей семьи, нужно найти где-то еще 140 тысяч. Потом нам с мужем переживать, как с нашими зарплатами в 45 тысяч, с ребенком на руках выживать», — возмущается читательница Atas.Info Елена Колесникова.
Ипотека на 20 лет с ежемесячным платежом в 20 тысяч, а иногда и кратно больше, рублей становится серьезным финансовым испытанием, неговоря уже почти о пожизненной кабале.
У нового поколения никогда не будет собственного жилья — прогнозы
Эксперты сходятся во мнении, что до конца года ситуация на рынке недвижимости не улучшится. Высокие процентные ставки, вероятное дальнейшее ужесточение условий кредитования и снижение спроса на жильё заставляют застройщиков приостанавливать новые проекты. Многие ожидают, что при текущих условиях рынок недвижимости будет переживать спад вплоть до первой половины следующего года.
Ситуация может начать стабилизироваться только в том случае, если Центробанк перейдет к снижению ключевой ставки, но это будет возможно лишь при улучшении инфляционных показателей.
«Сейчас вся эта ситуация приводит к падению продаж, к падению ввода новых проектов и в конце концов приведет к монополизации рынка уже потом, соответственно, когда ключевая ставка будет снижена», — заключает аналитик недвижимости Сергей Николаев.
Тем временем спрос на аренду, вероятно, вырастет: как считают аналитики, многие семьи предпочтут арендовать жилье, отказываясь от идеи оформления ипотечных кредитов под высокие проценты.
«Пока есть возможность, лучше арендуйте жилье, не привязываясь к одному месту», — советует экономист Эдуард Коложвари. При текущих условиях аренда является наиболее приемлемым вариантом для большинства россиян, поскольку это позволяет не связывать значительные средства в недвижимость и сохранять финансовую гибкость.